《中华人民共和国民法典》物权编正式确立居住权制度，将其定位为一类新型用益物权，用以保障特定主体的居住权益，回应养老、离婚安置、家庭扶养等民生需求，充分体现民法典物权编盘活住房资源、完善住房保障体系的制度创新和民生关怀。司法实践中，居住权的设立、登记、权利冲突、消灭等环节在适用中还存在一定分歧。本文以司法案例和规范分析为基础，对居住权适用中出现的实务争议进行梳理，从统一司法裁判规则、健全登记操作标准、协调权利冲突顺位、完善配套运行机制四个方面提出优化建议，进一步统一法律适用、规范实务操作。
居住权登记的司法实践与调适
目前，各地登记机构对于居住权登记的材料、流程、记载事项没有统一标准，有的地方没有设立专门的“登记”栏，信息记录在“备注”栏中，这造成公示效力不足，增加交易风险。对此，建议制定全国统一的登记操作规范。对于未登记的居住权效力，主流观点坚持登记生效原则，认为未登记的居住权只有债权效力，不能对抗善意第三人；个别裁判中尝试类推适用物权变动例外规则赋予有限对抗力，反映出实务界对弱势群体居住利益保护的积极探索，但该思路缺少明确的立法依据，需司法解释进一步厘清。对于抵押权冲突中先居后押和先押后居的顺位规则，还须统一明确；对于租赁权、所有权与抵押权竞存时同类纠纷裁判意见不一的情况，应出台司法解释或发布典型案例以统一裁判标准。
梳理具体司法案例可以发现，登记不规范引发的纠纷主要有两类：不动产交易善意取得纠纷与权利顺位纠纷。部分地区将居住权信息录入不动产登记簿备注栏，而非独立的权利栏，导致房屋买受人、抵押权人在常规产权查询中难以精准识别居住权信息，易引发善意交易方权益受损的纠纷。同时，未登记居住权的效力认定争议成为家事纠纷中的难点，在大量离婚纠纷、赡养纠纷中，当事人通过书面协议约定居住权但未完成登记，后续因房屋买卖、继承引发权益争议时，不同法院裁判尺度不同：有的法院严格恪守物权登记生效原则，仅支持当事人的债权请求权，驳回其物权保护诉求；有的法院基于公平原则与生存权优先理念，认可未登记居住权的对内效力，限制房屋受让人的权利行使。这种分歧不仅损害了司法公信力，也让居住权制度的法律稳定性大幅降低。此外，居住权与抵押权、租赁权的权利竞存争议愈发复杂，在司法实践中，有的法院侧重保护在先设立的物权，有的法院优先保障居住权人的生存权益，导致同类权利冲突案件裁判结果差异显著，严重影响不动产交易市场秩序稳定。
居住权制度的优化路径
居住权的主体是自然人，客体是住宅及其附属空间，书面形式可以扩大到离婚协议、赡养协议、法院裁判文书等具有公示性的书面文件，应区分意定居住权（严格登记生效）和裁判居住权（经裁判确认后登记生效），以填补非典型设立情形下的规则空白。要确立以登记时间结合公示公信为优先顺位的基本规则，兼顾交易安全和生存保障两个方面的价值。居住权先于抵押权设立的，“带居拍卖”时应当对居住权人给予合理的补偿；抵押权先于居住权设立的，居住权不得对抗抵押权。“先居后租”的居住权优先行使，可解除租赁合同；“先租后居”的租赁权继续有效。已经登记的居住权可以对抗所有权的转让，所有权人在处分时应当通知居住权人。扩大法定消灭事由，即期限届满、权利人死亡、房屋灭失、书面放弃、滥用权利等；居住权人享有返还原物、排除妨害、损害赔偿等物权请求权；未登记居住权按照债权规则救济。
在主体与客体规则细化层面，现有立法仅笼统界定了居住权主体为自然人、客体为住宅，使得司法实务中存在法律适用模糊地带。对于居住权主体，需进一步明确限定为具有居住需求的特定自然人，排除法人、非法人组织成为居住权主体的可能，同时，细化近亲属、无劳动能力无生活来源弱势群体、未成年子女等特殊主体的优先保护规则，杜绝居住权被恶意滥用、虚构设立的情形。对于住宅客体，需明确涵盖成套住宅，商住两用住宅的居住区域，住宅附属的庭院、车位、储物空间等配套设施，避免因客体界定模糊引发部分权益归属争议。在设立规则上，除常规的合同、遗嘱设立方式外，需明确法院生效裁判、仲裁文书、民政赡养帮扶协议等非典型书面文件的设立效力。针对性区分意定居住权与裁判居住权的生效规则，既要坚守物权登记生效的基本原则，又要兼顾裁判居住权的司法公信力，解决家事纠纷中居住权快速落地的实务需求。同时，细化居住权滥用行为的认定标准，明确长期空置房屋、擅自转租牟利、损坏房屋主体结构等属于权利滥用情形，为司法裁判中消灭不当居住权、追究侵权责任提供明确依据，补齐现有规则的适用短板。
住建部和自然资源部应联合制定居住权登记操作规范，统一登记材料、办理程序、登记簿栏目，详细记载当事人信息、期限、设立条件、是否可以出租等事项，保证全国登记标准统一。简化遗嘱、裁判文书设立居住权的登记手续，不动产登记系统增加居住权专门的查询端口，在交易、抵押时自动提示居住权的负担情况，保证交易安全。建立登记和司法裁判联动机制，法院生效判决所确定的居住权，登记机构可以直接按照裁判文书的要求办理登记。
统一的登记体系是居住权物权公示效力落地的基础，也是化解司法适用分歧的前置保障，应建立全国统一的居住权登记专项操作规范与系统支撑。除统一登记栏目、材料、流程外，还需构建标准化的居住权登记信息公示体系，依托全国不动产登记一体化平台，增设居住权专项公示模块，实现房屋居住权状态、权利期限、权利限制、特殊约定等信息的全网可查、实时更新，彻底解决居住权登记公示效力不足的问题。针对遗嘱设立、司法裁判设立的居住权，推行极简登记机制，免除重复材料审核、权属核验等冗余流程，凭生效遗嘱公证文书、法院裁判文书即可直接办理登记，提升制度落地效率。同时，常态化司法行政联动机制的构建至关重要，法院在作出居住权裁判时，可同步对接登记机构核实房屋权属与登记现状，避免裁判内容与登记规则冲突；登记机构在发现居住权登记争议、虚假登记情形时，可及时移送司法机关处理，形成司法裁判、行政登记、争议化解的闭环衔接，从源头上减少法律适用与实务操作的脱节问题。
居住权功能拓展与保障机制优化
允许当事人约定设立有偿居住权，适应以房养老、长期租赁等场景。经过登记备案并得到所有权人的同意后，在近亲属之间可以有限继承居住权。居住权人可以将闲置的部分房屋出租，租金归其所有。应通过司法解释对法定居住权的适用情形作出明确规定，加强对弱势群体的保护工作。离婚后无房一方对原配偶房屋的居住权、父母对子女房屋的赡养居住权、未成年子女对父母房屋的居住权等基于特定身份关系直接设立的居住权，经登记后可以对抗第三人。相关部门要制定统一的居住权价值评估标准，给有偿设立、转让、补偿提供科学依据，对带居住权拍卖、涤除居住权等情况确定合理的补偿计算方式，公平分配各方利益。法院和不动产登记机构要建立常态化信息共享及协助执行机制，实现居住权登记、注销、强制执行等事项快速联动。同时，要对居住权法律适用进行专项培训，统一裁判尺度和登记标准，保证制度实施的统一性、权威性。
居住权制度长效运行需要配套保障机制支撑。可允许当事人约定有偿居住权，在所有权人同意前提下近亲属可有限继承居住权，居住权人可出租房屋闲置部分。通过司法解释划定法定居住权适用情形，可以完善居住权价值评估与补偿规则；建立法院与登记机关信息共享、业务培训机制，有利于统一裁判与登记尺度。
民法典居住权是物权立法的重要创新。未来应通过司法解释细化规则、统一登记标准、理顺权利冲突、完善配套机制，让居住权由纸面权利落地为现实权益，实现“住有所居”的立法初衷。
（于爽 吉林警察学院）