房屋买卖中，“跳单” 纠纷时有发生，除直接绕开中介签约外，还出现更为隐蔽的规避方式。本案购房者经中介推荐房源并实地看房后，故意报出低价致使中介放弃斡旋，再私下联系房主以更高价格完成交易。这种操作是否属于法律意义上的跳单？法院结合民法典相关规定作出裁判，厘清跳单行为的认定标准，为房产中介交易划定诚信边界。
案情简介
刘某拟购买某小区的住房，遂找到某中介公司。2026年3月1日，中介公司向刘某推荐了多套房源信息，其中包括2号楼2单元201室（以下简称201室）。中介公司的工作人员张某告知刘某，201室房主诚心出售，49万元带储藏室，价格可议。双方约定次日看房。看房当日，张某让刘某签订看楼书，其中第四条约定：“甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用。”之后，张某带领刘某实地看房，刘某看房后明确表示：“41万，你谈吧，再多了我就下半年再说”。后张某未与201室房主谈妥价格，自2026年3月5日开始继续向刘某推送其他的房源信息。之后刘某到该小区物业公司获取了201室房主的联系方式，双方自行磋商，最终刘某以43.9万元的价格购买案涉房屋，并于2026年3月30日办理了过户手续。中介公司认为刘某的行为构成跳单诉至法院，要求其支付中介佣金。刘某辩称中介公司已经放弃对该套房屋提供服务，其行为不构成“跳单”。
法院审理
法院经审理认为，中介公司为刘某提供了案涉房源信息，并且带领刘某实地看房。刘某看房后明确告知张某，其能接受的价格是“41万”，并表示“再多了我就下半年再说”。中介公司在接收到刘某的意思表示后，放弃对该套房屋的中介服务，开始向刘某另行推荐其他房源信息。刘某却一方面向中介公司故意压低可接受价格，导致中介公司无法促成双方交易，另一方面私下与房主自行磋商以更高价格成交，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，其行为构成“跳单”。据此判令刘某向中介公司支付中介佣金4390元，该判决已经发生法律效力。
法官说法
在房屋买卖中介服务中，“跳单”行为通常表现为委托人利用中介人提供的信息或服务机会，绕开中介人直接与交易相对方订立合同，以规避支付中介报酬。实践中，一种更具隐蔽性的“跳单”方式逐渐出现，即买受人先利用中介人提供的交易机会，故意提出远低于业主心理价位的报价，导致中介人基于“价格谈不拢”而放弃继续服务，随后买受人自行与业主磋商，以更高的价格成交。此种行为是否构成《中华人民共和国民法典》第九百六十五条所规定的“跳单”？中介人是否有权请求支付报酬？一、“跳单”的构成要件根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，构成“跳单”须同时满足三个要件：（1）委托人接受了中介人的服务；（2）委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务；（3）委托人绕开中介人直接订立合同。实践中的难点在于对“利用”要件的认定。本案中，刘某主张其后续交易系“自行联系”达成，与中介服务无关。但“利用”不应仅以价格条件是否沿用为判断标准，而应以交易机会是否来源于中介服务为核心，只要委托人是通过中介人首次接触交易机会并形成交易意向，即应当认定其后续绕开中介人完成交易的行为利用了中介人的服务成果，构成“跳单”。二、对“故意压低报价”行为的法律评价本案的特殊性在于，刘某并非“被动”因中介公司价格谈不拢而终止服务，而是属于以不正当手段阻挠报酬支付条件成就。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定，刘某故意提出低报价导致中介放弃服务，随后自行以更高价格成交，其行为的实质是“利用中介服务却不支付对价”，有悖于契约精神和诚实信用原则。三、对最高人民法院指导案例1号的分析最高人民法院指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案确立了“房源信息非独家时，委托人有权选择报价低、服务好的其他中介成交，不构成跳单”的裁判规则。该裁判规则旨在保护消费者选择权，但不意味着委托人可以无偿利用中介服务后自行交易。本案与指导案例1号存在本质区别。在指导案例1号中，委托人系通过另一家中介公司完成交易，原中介与最终成交之间不存在因果关系。而本案中，刘某系绕开中介直接与业主交易，其交易机会完全源于原中介服务，二者之间存在直接因果关系。指导案例1号的裁判规则不能适用于本案情形。综上，判断是否构成“跳单”应以“交易机会来源”为核心标准。只要委托人首次接触交易对象或交易信息系通过中介服务实现，无论后续价格条件是否发生变化，即应认定“利用”要件成立。“价格谈不拢”不能成为委托人免责的理由，委托人不能以中介未能以自己提出的低价促成交易为由，主张服务关系终止、中介服务成果归零，从而无偿使用中介提供的交易机会自行成交。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百五十九条 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促使条件成就的，视为条件不成就。
第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。