本报记者 郑芳芳
2月25日，签订了《房屋买卖合同》却购房失败的李某，在贺兰县人民法院的调解下，拿到了合同中约定的违约金。
事情要从两个月前说起。
彼时，房主罗某与购房人李某、某房产中介公司共同签订《房屋买卖合同》，约定以40余万元的价格出售罗某名下房产，李某当场支付1万元定金，由中介公司代为保管。交易本应顺利推进，不料数日后，当中介公司联系房主罗某办理后续过户手续时，其却以价格“不合适”为由明确表示拒绝继续履行合同。面对房主突如其来的反悔，购房人李某和中介公司始料未及，随即要求罗某支付违约金及中介费均遭拒绝，两人遂先后将罗某诉至贺兰法院。
案件事实清楚、责任明确，为快速化解纠纷，经各方当事人同意，承办法官决定将两案进行并案调解，一揽子解决。调解中，承办法官详细讲解合同签订、法律效力、违约责任及违约金计算标准等相关法律法规，又从降低诉讼成本的角度，耐心引导各方换位思考、互谅互让。最终，各方达成一致调解协议，中介公司向李某退还代为保管的1万元定金，罗某通过微信转账的方式当场另外向中介公司支付违约金、中介费等费用共计1万余元。
【法官说法】
民法典明确规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
承办法官表示，本案签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容合法有效，应当恪守履行。根据民法典相关规定，罗某以“价格不合适”为由拒绝履行合同，未经三方协商同意，且不属于法定解除合同事由，构成根本违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，合同里明确约定了双方的违约责任，定金罚则内容。因此，买方就可以直接依据合同要求卖方支付违约金。不过，要是违约金不足以弥补买方损失，如为购房支付的中介费、评估费，还有因房价上涨导致的差价损失等，买方还可以要求卖方赔偿这些实际损失。
法官特别提醒，在购房合同中，买房一方一定要仔细核实卖房一方的身份信息，确保卖方是房屋的所有权人或者有合法的授权；要查询房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况；要查看房屋有无裂缝、漏水等质量问题，核实房屋实际面积与产权证书是否相符；要详细严谨地约定合同条款，避免“预制”类合同导致自己权益受损，要详细写明房屋的基本情况，包括房屋地址、面积、户型、装修状况等，要明确付款金额和具体时间，明确过户时间、双方应协助办理的手续及费用承担方，明确交房时间及条件；要详细约定双方的违约责任，明确双方违约情形及相应赔偿责任。
对于卖方来说，签订合同前一定要深思熟虑，理性评估自己房屋的市场价值。同时，若通过中介交易，应选择正规、有资质的房地产经纪机构，可要求查看中介的营业执照和从业人员资格证，并保留好《房地产经纪服务合同》，明确房屋的市场参考价格、交易程序、风险、税费及服务标准等。
总之，所有约定“落纸为据”，合同一旦签字生效，各方就应当恪守契约精神，诚信履约，任何一方无正当理由拒绝履行合同义务，不仅要承担违约责任，更会面临“真金白银”的经济损失。