人民法治网四川讯 全县物业纠纷案件调撤率上升至71.61%，2800余件纠纷得到实质性化解……这是2025年下半年起，四川省蓬安县人民法院探索实行物业纠纷治理新模式后取得的成效。
物业问题关乎民生，是新时期加强和创新基层治理的重要切入点。蓬安县法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，努力在法治轨道上实现定分止争，把矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态，推动物业纠纷从“治理难点”向“治理亮点”转变。
现场：一处漏水引出百户心结
雨滴顺着裂缝滴进接水的塑料盆，刘大姐苦笑着对法官说：“周法官，你快上来看看，我家都能养鱼了！”这一幕发生在2025年12月，蓬安县某老旧小区的顶楼。
刘大姐2020年购入这套顶楼二手房，入住第二年楼顶便开始渗漏。起初只是下雨天微微湿润，后来越漏越凶，墙皮大片脱落，木地板起翘变形。她找过物业，答复是：楼顶属公共区域，维修须动用维修基金，需整栋楼三分之二以上业主同意。刘大姐甚至提出自费修缮，物业又以“公共区域不得私自施工”为由阻拦。
“我买了房子，连自己掏钱修屋顶都不行？”刘大姐越想越气，从2023年起停缴物业费。令她意外的是，小区里近百户业主有类似困境，有的因路灯长期不亮拒缴，有的因垃圾无人清理拒缴……物业费收缴率不足70%，物业公司服务随之“打折”：保洁频次减半，安保人员缩减，公共设施报修后无人响应。业主与物业之间，信任越来越撕裂。
相似的裂痕，也在蓬安县另一处老小区出现。30多户居民因化粪池常年堵塞、污水倒灌与物业公司僵持两年。物业称管道老化属历史遗留问题，需业主共同出资更换；业主则认为物业只管收费不做事，集体拒缴。最终化粪池外溢，小区弥漫恶臭，邻里互相指责。
破题：巡回审判搬进小区院坝
这些看似琐碎的小案，正是基层治理需要精准发力的关键所在。法院若简单判决，物业费或许能收回，但屋顶的窟窿仍在，化粪池的污水仍流，矛盾只会转入地下，等待下一次爆发。
蓬安县法院没有就案办案。受理刘大姐案件后，法官杨承杰带着法官助理周林燕做的第一件事，不是送达传票，而是上楼顶看看。
防水层多处皲裂，杂草从缝隙中钻出，积水洼里甚至可见孑孓游动。他们又挨家挨户走访了同楼栋的其他业主，记录下每一条意见。调查结果出人意料：超过三分之二的业主并不反对维修，只是嫌申请维修基金太麻烦，或者根本不知道政策。拒缴物业费的人中，多数并非不愿交，而是气不过：“物业不作为，凭什么缴费？”
杨承杰走进刘大姐家，没有翻开法条，而是坐在客厅里，听她讲了两年来接水倒水的辛酸。“屋顶漏水物业没及时处理，确实是他们的责任。”这句共情的话，让刘大姐眼眶泛红。法官接着说：“但拒缴物业费不是正道。您想想，小区服务越差，最终吃亏的还是业主自己，房子贬值、生活糟心。”
承办法官意识到，这起纠纷的根源不在法律适用，而在于信息不对称和沟通缺位。与其在法庭上对簿公堂，不如把庭审搬到群众家门口，让更多业主旁听、让物业公司直面质疑、让法律条文在阳光下运行。于是，巡回审判车开进了小区院坝。
就这样，国徽挂在车头，横幅拉在两棵树之间，法官、原告、被告就坐，几十位业主搬来小板凳旁听。庭审中，法官既严肃指出业主拒缴物业费的做法不当，更当场责令物业公司限期完成屋顶维修，并出具书面整改承诺。物业代表当庭签字，刘大姐当场同意补缴欠费。双方握手那一刻，围观人群中响起了掌声。
另一老小区的化粪池纠纷，则采用了“示范调解”模式。法院选取其中一户作为示范案件，组织现场勘验、调解，明确了物业公司对公共排污设施的维护义务，同时引导业主通过正规渠道主张权利。其余30多户参照此标准自行和解，物业公司主动疏通管道，小区恢复洁净。
机制：多元解纷织密治理网络
个案化解只是起点。蓬安县法院联动县住建局、发改局及各社区，召开物业纠纷多元化解专题座谈会，出台《关于加强物业纠纷多元化解工作的实施意见》，将“巡回审判+示范调解+司法建议”确立为物业纠纷化解的标准路径。
法院组建“法官+法官助理+调解员”流动解纷小队，常态化深入小区排查矛盾。在全县24个小区建起“物业纠纷调解工作室”，实现“小事不出楼栋、大事不出小区”。仅刘大姐所在的小区，解纷小队入驻半个月就化解81起物业费纠纷，促成业主补缴费用40余万元，物业费缴费率从不足70%跃升至92%。
“刘大姐，现在还漏水不？”2026年3月，又一个雨天，杨承杰再次敲开刘大姐的门。楼顶防水层已重新铺装，墙面也粉刷一新。“修好三个多月了，一滴都没漏过。”刘大姐拉着法官的手，一间一间屋子看过去。
回访不止于个案。蓬安县法院的法官们走访了全县各小区部分曾拒缴物业费的业主，逐一确认维修进度和服务整改情况，有的物业公司建立了服务清单公开栏，业主报修后48小时内必响应。曾经堆满杂物的楼道被清理，路灯重新亮起来，车位画上了标线。
针对消防通道堵塞、电梯安全隐患等共性问题，法院向相关部门发出司法建议，推动物业纠纷从“个案处置”转向“类案治理”。同时，该院选取典型案件深入社区开展巡回审判，邀请业主代表、物业人员、社区干部等旁听。截至目前，已开展巡回审判10余场，旁听群众500余人次，实现了“审理一案、教育一片、化解一批”的良好效果。
从“个案化解”到“类案治理”，蓬安县法院通过一系列有力举措，用心用情破解物业纠纷难题。下一步，该院将持续深化“巡回审判+示范调解+司法建议”模式，推动“物业纠纷调解工作室”覆盖更多小区，从源头减少矛盾发生，在基层治理的细微处下功夫，不断提升人民群众的司法获得感、幸福感。
（供稿单位：四川省蓬安县人民法院 作者：沈文慧）