房产交易完成过户，本应意味着交易尘埃落定，不料卖方夫妻二人意见不同让本已成交的二手房买卖再起波澜。浙江宁波余姚市民李先生以140万元购得一套房屋并办结过户登记后，原房主的妻子赵女士却找上了上门，称房屋属于夫妻共同财产，丈夫苏某无权单独出售。
而这套房子到底要不要返还？这起纠纷的答案，就落在“善意取得”制度之中。
据报道，案涉房屋是苏某与赵女士婚后出资150万元购置，不动产登记簿仅登记在苏某一人名下。李先生购房完成过户后不久，赵女士致电告知其房屋为夫妻共同财产，苏某无权单方面处置，并要求李先生返还房屋。
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“善意取得”有法定门槛
有法律顾问对该案进一步分析，这套商品房是苏某与赵女士婚后共同购买，尽管房屋登记在苏某一人名下，但仍属夫妻共同财产，苏某确实没有权利单独出售。但等赵女士知晓这件事后，苏某已经私自将房屋转卖给李先生并办理了过户。根据法律规定，赵女士无权要求善意第三人李先生返还。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
对照本案，李先生购房时并不知晓房屋存在共有人，支付的是合理对价，且已完成过户，三个条件均满足，因此，善意取得成立。
善意是裁判的核心标尺
同样是配偶擅自卖房，判决结果可能截然不同，分水岭就在于买受人是否“善意”。
2026年，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院审理了这样一起案件。钱某未经房屋共有人、妻子李某同意，单独与陈某签订房屋买卖合同并办理过户登记。陈某在签约后、过户前，已经通过李某电话告知等途径，明确知晓案涉房屋存在共有人，且共有人不同意出售，却仍然继续交易并完成过户。法院认定，陈某主观上不具备善意，不构成善意取得，无法取得涉案房屋所有权。
北京另有一起案情相反的案件。张女士与王先生婚后共同出资购置房产一套。2018年8月，张女士发现王先生在其不知情的情况下，擅自将房屋出售给刘先生。张女士诉至法院，主张丈夫私自处分共有房产，请求确认房屋买卖合同无效。
法院审理认为，买受人刘先生经由中介获悉房源、订立购房合同，成交价格合理，且案涉房屋登记在王先生名下，不动产登记簿“共有情况”一栏标注为“房屋单独所有”。基于不动产权登记所具有的公示公信效力，以及对中介机构房源核验可靠性的合理信赖，刘先生支付合理对价购房，属于善意购房人。据此，法院驳回了张女士的诉讼请求。
对比这两则截然相反的案例不难看出，买受人的善意状态、交易对价、登记完成情况，是决定房屋归属的核心要件。
房子要不回但权利并未落空
最高人民法院民一庭负责人在答记者问中指出：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
回到本案，赵女士要求追回房屋的诉求难以得到法院支持，但她的财产权利并未消失。万一日后赵女士与苏某离婚，可向苏某主张损害赔偿，售房款应当作为夫妻共同财产予以分割，苏某还需对其擅自卖房给赵女士造成的损失承担赔偿责任。
对购房者而言，购置二手房前要仔细核实房屋共有状况，尽量要求全部共有人到场确认、签字；对于夫妻双方来说，处置共有房产属于重大财产处分行为，应当充分协商，征得另一方同意后方可交易。交易中的一次疏忽、一丝侥幸，都可能引发漫长的权属纷争。一纸不动产登记证书背后，往往就是房屋权属归属的分水岭。
（本稿综合自法治日报、人民法院报、余姚新闻网等媒体报道）