河南省南阳市镇平县人民法院立足辖区物业服务合同纠纷群体性矛盾易发多发实际，深入践行“抓前端、治未病，抓末端、治已病”理念，构建“前端预防、中端联动、末端裁判”三道防线，以类型化治理思维贯通物业纠纷预防、化解、裁判全链条，推动司法资源从“被动应对”向“主动治理”转变。2026年以来，全院审结物业服务合同案件调撤率达91.30%，服判息诉率、审限内结案率均保持100%，无发改案件。
一、聚力“防未病”，筑牢前端预防“防火墙”
坚持将司法触角延伸至社区末梢和纠纷萌芽阶段，从源头减少物业矛盾进入诉讼渠道。在联动预警上，与问题楼盘处理化解指挥部建立矛盾线索互通机制，对物业费拖欠集中、业主投诉密集、物业撤场等高风险信号提前预警、提前介入，推动苗头性矛盾在成讼之前就地化解。如新城广场物业服务合同纠纷系列案，镇平县法院会同县委、县政府有关负责同志，赴涉案小区实地调研，查明业主对物业管理的不满情绪以及服务标准与实际执行之间的差异，选取典型案件先行示范调解并邀请业主旁听，后制定调解示范文书，带动同类纠纷批量化解。2025年以来，通过示范性调解推动1121起物业服务合同纠纷在诉前阶段就地化解，有效压降案件增量。2026年新收物业合同纠纷23件，为全市最低。在普法宣传上，常态化开展“巡回审判进小区”活动，将庭审现场设在小区花园、楼栋院落，以“巡回审判+现场普法”形式公开审理涉物业典型案件，庭后就地围绕房屋漏水、高空抛物、物业服务管理、相邻关系等开展专题普法。2025年以来，在辖区内人口密集小区组织巡回审判8次，覆盖物业服务企业及业主逾万人次，实现“审理一案、教育一片、规范一域”。
二、深化“治已病”，织密多元解纷“联动网”
针对物业纠纷主体多元、利益交织、易扩散升级的特点，主动融入基层治理体系，构建“法院主导、多方协同、分层递进”的联动化解格局。在搭建院企会商平台上，多次组织召开物业服务企业专题座谈会，围绕合同履行、费用收缴、纠纷处理、风险防范等难点问题面对面征求意见建议，通过常态化沟通会商精准掌握行业实际运行情况，找准矛盾症结，推动司法供给与行业需求精准对接。在创新群体纠纷调解方法上，对涉及百余户业主的群体性物业纠纷不简单“一判了之”，而是通过追加利害关系方参与诉讼、搭建多方协商平台、运用“债权转让+费用减免”等方案寻求利益平衡点。如某小区前期物业撤场退费纠纷中，通过“债权转让+已收费用折价返还”的组合方案促成三方达成协议，被告当场履行12万元，一次性化解潜在126起衍生诉讼，有效防范群体信访风险。
三、聚焦“强根基”，把牢专业审判“定盘星”
对进入诉讼程序的物业纠纷，坚持以专业审判定分止争、以统一裁判引导预期，使司法裁判成为规范物业服务市场秩序的“风向标”。在推行类案集中审理上，对物业服务合同纠纷实行归口管理、集中审理，统一服务瑕疵认定、物业费调整、违约金裁量等裁判标准，确保同案同判、类案同处，以裁判的稳定性和可预期性引导当事人理性选择纠纷解决方式。在示范调处批量案件上，对同一物业公司提起的系列案件，选取典型案件先行示范判决或调解，邀请类案当事人旁听庭审，促进形成合理心理预期，再以示范裁判为参照，在当事人自愿基础上开展批量调解，并制定调解书示范文本，载明案件事实、当事人意愿、调解确认理由等内容，保障系列案件文书质量。2026年以来，通过示范性调处推动21件物业服务合同纠纷以调撤方式结案，占审结案件的91.30%。（吕纪春 杨佳）