一处2005年就买下的房产，直到2025年才完成过户登记；一起2012年就提起的房屋过户之诉，被一笔假借款半途拦路。多年来，原本属于杨洪夫妇的房子，产权始终没能办妥，甚至一度面临拍卖。检察机关介入后，这笔假借款“面纱”终于被揭开。
“房产证变更后一切都还顺利吧？”今年中秋节前，广东省珠海市检察院办案检察官拨通了杨洪的手机号码，开展案后回访。“顺利！顺利！这是房产登记后我们在这个家过的第一个中秋节，全家人踏踏实实地团聚过节，真是谢谢你们！”电话另一头的杨洪难掩激动。
一笔借款
拦住“真房主”产权登记
2005年8月，杨洪夫妇与李方夫妇达成口头房屋买卖协议，由杨洪夫妇出资购买李方夫妇名下的一套回迁房。因当时回迁房尚不具备过户条件，双方约定待手续齐备后再办理。随后，杨洪夫妇支付了房款并搬入居住。等房屋具备过户条件后，杨洪夫妇要求李方夫妇办理过户。然而，因珠海房价涨势向好，李方夫妇突然变卦——自行将房屋产权登记在自己名下，拒绝履行过户义务。
2012年3月，杨洪夫妇向珠海市香洲区法院提起诉讼，请求法院判令李方夫妇协助办理过户。就在收到起诉状的次月，李方夫妇与朋友何顺签订抵押借款合同，约定以案涉房屋抵押借款65万元，并办理抵押登记。也正是因此，尽管法院后来判令李方夫妇协助办理过户，但由于房屋已经设立抵押登记，始终无法办理过户。
此后十余年，围绕这套房屋的诉讼接连不断。2013年4月，何顺持抵押借款合同，起诉要求李方夫妇偿还借款，双方快速达成调解协议并申请对抵押房屋强制执行。同年6月，杨洪夫妇起诉，请求确认抵押借款合同无效，但因法院认定何顺为“善意第三人”，一审、二审、再审接连败诉。2021年，何顺再次申请强制执行，法院裁定查封、拍卖案涉房屋，并责令杨洪夫妇限期搬离。
“明明是我们先买的房，住了十几年，怎么到头来反而要被扫地出门？”2022年，杨洪夫妇提起案外人执行异议之诉。珠海市香洲区法院认定房屋买卖在先、抵押在后，且杨洪夫妇对房屋未过户不存在过错，遂判决不得执行涉案房屋。
房子保住了，但抵押登记和相关生效法律文书的存在，让产权过户难以推进。
疑点重重
破除“假债权”诉讼迷局
何顺对执行异议之诉的判决不服，于2025年5月向珠海市检察院申请检察监督。办案检察官仔细梳理卷宗后发现，本案确有几处难以忽视的疑点：一是设定抵押的时间。抵押登记恰好设立于李方夫妇收到房屋买卖纠纷起诉状之后、法院作出生效判决之前；二是诉讼节点的巧合。何顺提起民间借贷诉讼、申请强制执行的节点，与杨洪夫妇要求房屋过户、申请执行的时间高度交织；三是李方夫妇的财产状况。李方夫妇在纠纷发生前名下尚有多处房产，待何顺申请执行时，却恰好仅剩案涉房屋可供执行；四是借贷双方的关系。检察官主动约谈何顺时，李方全程陪同在场，二人毫无借贷纠纷中常见的利益对立与情绪冲突，互动异常默契。
“这么多反常点叠加，背后很可能有猫腻。”办案检察官心生疑问，“这笔65万元借款，究竟是真实发生的债务，还是为了给案涉房屋设置抵押、阻碍过户而人为制造的一把‘锁’？”
围绕借贷关系的真实性，珠海市检察院依法启动调查核实：向银行调取何顺与李方夫妇的全部资金流水，逐笔追踪65万元借款的来源与去向；调阅相关诉讼卷宗，完整还原十余年间多起案件的时间线及关联关系，将涉嫌虚假诉讼犯罪的线索移送公安机关立案侦查。
真相渐渐浮出水面：所谓的65万元借款，竟全部来自李方的亲友。何顺将款项转给李方后，仅经过一两天，资金便通过多手流转，最终又全额回到李方亲友账户。钱看似“借”出去了，却没有真实的资金出借和实际使用。
在翔实的证据面前，李方夫妇与何顺最终如实供述：因不愿履行房屋过户义务，三人合谋虚构债权债务、设立虚假抵押，并企图通过民间借贷、抵押合同纠纷等多起诉讼，利用抵押权优先受偿等法律规则阻碍房屋过户。
多点发力
促成房屋权属归位
真相查明后，珠海市检察院依法作出不支持何顺监督申请的决定，并依职权对全案诉讼、执行活动启动全面法律监督。针对涉案民间借贷纠纷、抵押合同纠纷生效裁判，该院向珠海市中级法院提出抗诉。针对确认抵押合同无效纠纷案件，该院向法院发出再审检察建议，推动相关错误生效法律文书“一揽子”纠正。2025年12月30日，珠海市检察院检察官在出庭抗诉时发表法律监督意见，督促法院通过主动依职权调查、合理分配证明责任，进一步加大惩治和预防虚假诉讼力度。今年1月，珠海市中级法院作出再审判决，依法撤销相关判决书、调解书，驳回何顺全部诉讼请求，确认涉案抵押借款合同抵押条款无效。
2025年10月，香洲区检察院以涉嫌虚假诉讼罪对李方、何顺提起公诉（李方妻子因刑事入罪证据不足，没有追究刑事责任）。同年12月，法院依法对二人宣告缓刑，并处罚金，二人均服判。但杨洪夫妇真正想要的，是房屋的不动产权证书。为此，珠海市检察院启动“府检联动”机制，一方面向不动产登记部门发函，协调尽快办理抵押注销与产权过户手续；另一方面与税务部门沟通，依法为杨洪夫妇减免因诉讼延误产生的过户税费、滞纳金近4万元。
随着一个个堵点被打通，杨洪夫妇居住了20年的房屋，终于正式登记在杨洪名下。
（文中案件当事人均为化名）
（通讯员 李捷 汤敏如 李文洁 徐凯利）