2017年2月，陈某购置某小区顶层房屋并入住。陈某与开发商签订的房屋买卖合同约定：“......顶层屋面的使用权由顶层买受人专属享有......，其他买受人声明放弃顶层屋面使用权......”。2022年6月，当地居委会与物业公司签订《物业管理服务合同》，该服务合同约定物业公司的责任和义务包括：“房屋建筑本体共用部位（楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理......”。
2024年1月，陈某发现房屋屋顶漏雨，随即向物业公司反映情况。物业公司按照程序申请专项维修资金并对房屋进行修缮，于2024年8月修缮完毕。当下房屋虽不再漏水，但是由于漏水问题导致房屋顶部出现了墙皮脱落、霉变等质量问题，陈某要求物业公司对受损部分予以修缮，遭到物业公司拒绝。陈某诉至法院，要求物业公司为其修缮房顶、赔偿损失或承担修缮费用及赔偿损失。物业公司辩称，顶层所有权专属于陈某，应由陈某自行维护和管理，已履行申请维修基金义务，不应再承担赔偿责任。
法院经审理认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉《物业管理服务合同》合法有效，物业公司应按照合同约定和法律规定全面履行物业管理服务义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。虽然陈某签订的房屋买卖合同约定了“顶层屋面的使用权由顶层买受人专属享有”，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于全体业主共有部分，即便顶层业主获得“专属使用权”，该权利也仅限于非排他性使用（如合理晾晒、放置非固定设施等），并不改变其共有属性，而且楼顶作为建筑物楼体的重要组成部分，其状况关系整栋楼的安全和全体业主的利益，物业公司对其负有维修、养护的义务。案涉《物业管理服务合同》中约定的维修、养护对象虽为“房屋建筑本体共用部位”，但在法律已对物业管理服务责任有明确要求的情况下，不能据此免除物业对楼体共有部分的维修、养护义务。
案涉房屋楼顶漏雨，说明物业公司在日常楼体维护方面存在疏忽，房屋出现漏雨情况后未能及时对屋顶进行修复，故因屋顶漏雨造成的屋内财产损失，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，物业公司应向陈某承担违约赔偿责任。物业公司在得知案涉房屋漏雨后采取了协调使用维修基金、清理楼顶障碍等积极修缮措施，维修过程中因楼顶有其他障碍物等客观原因阻碍了维修进程，可适当减轻其责任，本院酌定减轻物业公司30%的赔偿责任。物业公司不服一审判决，提起上诉，二审判决维持原判。
楼顶作为建筑物楼体的重要组成部分，其状况关系着整栋楼的安全和全体业主的利益。从法律属性上看，楼顶属于建筑物全体业主的共有部分。即便房屋买卖合同中约定顶层业主享有楼顶“专属使用权”，该约定也仅赋予顶层业主合理晾晒、放置非固定设施等非排他性使用权利，并不能改变楼顶法定的共有属性。因此，开发商与顶层业主关于楼顶“专属使用权”的约定，不等于将楼顶转化为顶层业主的专有部分，物业公司不能以此作为免责抗辩理由。物业公司应当依据物业服务管理合同及法律规定，对包括楼顶在内的建筑物共有部位履行日常维护、及时检修等义务。本案中，陈某报修房屋楼顶漏雨，说明物业公司在日常楼体维护方面存在疏忽，未及时发现并排除隐患，且在房屋出现漏雨情况后未能及时完成屋顶修复，由此造成的屋内财产损失，物业公司应向陈某承担违约赔偿责任。由于物业公司采取了协调使用维修基金、清理楼顶障碍等积极修缮措施，且维修过程中存在客观阻碍事由，可以酌情减轻赔偿责任。
在此提醒，物业公司要正确认识“专属使用权”的法律边界，不能将其作为免除责任的挡箭牌，切实做好日常楼体维护工作。业主在遇到房屋漏水等问题时，也要第一时间向物业反馈，留存好现场照片、沟通记录、损失凭证等证据。一旦发生纠纷，完整的证据能够帮助法院查清事实，更好维护自身合法权益。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。