小区房屋及设施维修时，经业主大会决议，由物业公司找来施工单位并签订了合同。但维修结束后，因为业委会换届、流程搁置等原因，这笔维修资金始终未能拨付。
为此，维修单位起诉要求物业公司付款，并获得法院的支持。面对这笔不该自己“买单”的费用，物业公司无奈找到我们寻求对策……
小区维修工程款遭拖欠
去年年初，蓝桉物业有限公司找到我们咨询一件烦心事。据公司负责人介绍，他们为本市的锦绣新城一、二期提供物业服务长达15年。2006年的时候，他们和小区业委会签订过一份物业服务合同，合同期从2006年6月到2009年6月，合同中还对双方的权利义务作了约定。
此后，双方虽然没有再签订新的物业服务合同，但蓝桉物业一直在提供物业服务，直到2021年10月结束服务并撤出小区。
但在结束物业服务后，蓝桉物业和小区还有一些剪不断、理还乱的纠葛，其中就包括一次“紧急维修”产生的费用。
“2018年年初，小区出现上水管漏水、会所篮球场墙面渗水等情况，业主反应强烈。经业主大会决议，决定实施紧急维修。为此，我们物业公司出面找了一家施工单位并签订了合同。实际维修过程从2018年1月底到2019年6月，持续了将近两年。在这段时间里，如果有业主向物业公司报修，我们就会到现场进行检查，认为确需维修的，就先向施工单位询价，由施工单位将维修报价交给业委会审批。待审批通过后，我们再通知施工单位进行维修。维修结束后，我们先将施工合同及相关维修资料交给审计公司审价，再向业委会请款。”当时经办此事的物业公司员工庄惠利向我们回忆了当时进行维修的流程。
这次维修项目经审价，确认总价为200多万元。然而，此后因为业委会换届、流程搁置等原因，这笔维修资金始终未能拨付。
当了被告败诉需要付款
这边维修费用的拨付迟迟没能走完流程，那边施工单位可等不及了。
由于当初的施工合同是由蓝桉物业和施工单位签订的，于是施工单位一纸诉状将蓝桉物业告到了法院。
在法庭上，蓝桉物业提出，这次维修是经锦绣新城业主大会决议，对锦绣新城小区设施进行的维修，因此所有费用理应由该小区承担。
在审理过程中，法官亲自到小区确认了这次维修已经实施完毕，并查阅了相关材料。
法院审理后认为，案涉施工合同的相对方是施工单位与蓝桉物业，小区业主大会并非合同的当事人。
基于合同的相对性，法院判决支持了施工单位的诉请，要求蓝桉物业向施工单位支付工程款237万余元及相应的利息。
提起诉讼追索垫付费用
小区的房屋和设施进行维修，蓝桉物业作为物业公司却“买了单”，他们自然感到一肚子委屈，况且200多万元对于他们来说也不是一笔小数目，因此他们找到我，询问拿到判决后该怎么办。
仔细听了蓝桉物业介绍的情况，我首先告诉他们，法院判决要求他们付款是基于“合同相对性”，本身并无问题。
基于这一判决，蓝桉物业在履行付款义务之后，可以向锦绣新城小区追索这笔维修费用。
于是，我们进一步收集和梳理了当时进行维修的所有相关材料，随后将锦绣新城小区业主大会起诉到了法院。
我们指出，蓝桉物业已经履行了前案判决，但作为物业服务提供方，蓝桉物业只是配合办理维修资金支取手续，既非小区实施维修的受益者，也不是维修费用的最终承担者，锦绣新城小区应当向蓝桉物业支付这笔垫付款项。
然而，在持续交涉过程中，锦绣新城小区业主大会始终拒绝支付费用，他们提出：
首先，前案判决已认定业主大会并非合同相对方，不应担责。
其次，蓝桉物业2021年已撤场，2025年起诉已超过三年的诉讼时效。
法院判决全体业主承担
针对对方的答辩意见，我们首先穿透“合同相对性”，还原“物业服务本质”。
我们向法院阐明：虽然前案基于合同判决物业公司付款，但本案审理的是《物业服务合同》项下的权利义务。
案涉工程均为小区共用部位、共用设施设备的维修，根据双方物业服务合同的约定及《民法典》的相关规定，此类费用本就应在专项维修资金中列支，而非由物业无偿承担。前案的判决结果不能剥夺物业依据基础法律关系向实际受益人追偿的权利。
其次，我们对“超过诉讼时效”进行了驳斥。
我们指出：这笔债务基于前案诉讼才最终确定金额及履行期限，且双方在撤场审计时，尚未完成维修资金的请款流程，属于未决事项。因此，诉讼时效并未届满。
最后，我们精准界定了“追偿范围”。
我方在起诉时就向蓝桉物业进行了客观分析：前案产生的逾期利息是因为物业公司作为合同主体怠于结算所致，应由其自行承担。但是，工程款的本金部分是代业主大会垫付的，理应由业主大会返还。
法院经过开庭审理，认定案涉维修费用应由全体业主承担，判令锦绣新城业主大会于判决生效十日内支付蓝桉物业垫付款237万余元及相应利息。
律师提醒务必全程“留痕”
本案是一起典型的“物业撤场后遗留维修资金纠纷”，该案的判决厘清了以下这些问题：
物业服务合同终止后，物业公司因履行原物业服务期间产生的、属于专项维修资金支出范围的维修义务而对外垫付的费用，有权向业主大会追偿。
业主大会以并非自己签订的合同、业主大会非合同相对方为由拒绝支付的，法院不予支持。
本案的成功代理，不仅为客户挽回了直接经济损失，也为同类物业企业在面对“干了活、赔了钱、讨债无门”的困境时，提供了极具价值的维权范本。
通过本案，我们也想提醒涉及物业服务的各方：
对物业服务企业来说，维修资金的使用流程务必全程“留痕”，业委会审批、系统提交等记录都要及时归档。如果结束服务撤场，在交接时切记不要遗漏“已发生但未完成资金支取”的项目，建议单独列出清单确认。
对业委会来说，物业企业按约履行维修配合义务的，对应费用本就属于维修资金支出范围，不能以“物业公司签的合同”为由拒绝结算。如果系统流程卡壳，应当及时推进，避免因怠于履职被诉承担违约责任和相应利息。
而对广大业主来说，需要明白共用部位维修用的是业主缴纳的维修资金，只要流程合规、维修真实，最终受益的也是全体业主，无需对合理支出过度抵触。
（文中所涉公司、小区及当事人均为化名）
（作者 廖立）