近日，昆明市西山区人民法院联合云南省房地产协会调解的“某物业公司与某小区148名业主物业服务合同纠纷调解案”成功入选最高人民法院多元解纷案例库。该案依托住建领域“总对总”在线诉调对接机制，创新分层化解模式妥善处置群体性物业矛盾，是西山法院参与社会综合治理、夯实基层治理根基的生动实践。
某物业公司长期为某小区提供物业服务。2023年至2024年间，小区148名业主以电梯维保不及时、小区治安防控薄弱、物业服务不到位等理由，集体拖欠物业费，欠费金额从数百元至数千元不等。物业公司多次催告无果后，将148名业主诉至法院。
为解决这批物业服务合同纠纷
西山法院采取了哪些举措?
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分层施策，打通物业矛盾化解通道
该案系典型批量纠纷，涉案人数多、群众诉求集中，业主对立情绪较强，如果简单一判了之，容易激化邻里矛盾，不利于小区长期稳定。受理案件后，西山法院充分考量群体性纠纷特点，依托最高人民法院与住建部门“总对总”在线诉调对接机制，将案件委派至西山法院与房地产行业共建的物业纠纷调解室，引入行业力量开展调解，走出一条专业化、分类化、源头化的解纷道路。
实地摸排问诊，精准锁定矛盾症结
物业纠纷调解室组建兼具物业行业经验与法律专业知识的调解员专班，分类分组走访业主，梳理诉求清单、找准矛盾症结，推行差异化调解，杜绝“一刀切”。
情理法理兼顾，搭建双向协商平台
结合《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》，调解员开展释法说理，向业主说明：物业服务存在瑕疵不等同于可以全额拒缴物业费，主张费用减免应当提供相应证据。同时，督促物业公司正视服务短板，现场作出书面整改承诺；针对诉求清晰、矛盾相对缓和的业主，敲定物业整改时限与缴费方案，双方达成和解，物业公司当场撤诉。
分类精准施策，高效推进纠纷处置
对剩余存在分歧的业主实行差异化调解，组织协商希望费用减免的业主，结合物业服务瑕疵程度制定合理减免方案。针对矛盾尖锐、调解无果的业主，西山法院依法适用支付令程序。业主在法定期限内未提出异议，支付令依法生效，促使业主主动履行缴费义务。
做好司法延伸，推动源头治理长效常治
纠纷全部化解不是终点。西山法院梳理案件暴露出的物业服务行业共性短板，向物业公司发出司法建议，倒逼物业企业持续提升服务水平，实现“化解一批纠纷、治理一片区域”。
最终，148起物业服务合同纠纷全部妥善化解，构建起“物业提质、业主履约”的良性互动关系。
此次案例入选，是对西山法院参与社会综合治理工作的肯定，更是持续优化多元解纷机制的动力。下一步，西山法院将继续用好“总对总”诉调对接机制，持续深化行业调解、人民调解、司法调解联动模式。聚焦物业、邻里、建设工程等民生领域高频纠纷，力争将矛盾纠纷化解在诉前、化解在基层，以高质量司法助推基层治理现代化。