深圳市光明区综治中心严格落实“区级统筹、街道主责、社区主战、网格前哨”四级联动工作机制，聚焦矛盾纠纷调处化解和社会治安风险防控，构建起集指挥调度、研判预警、应急处置、督办问责于一体的全流程闭环工作体系，为辖区群众提供高效、便捷、专业的法律服务与纠纷调处保障。
近期，凤凰街道塘家社区网格员在日常排查中发现一宗因城中村政策变动引发的业主与二手房东租赁合同纠纷。该纠纷已僵持多年、矛盾持续激化，网格员第一时间上报街道综治中心。接报后，街道综治中心迅速组建由政法、网格、社区、法律顾问等力量组成的专项调解专班，创新运用“政策溯源 + 法理兜底 + 情理疏导 + 高位统筹”四维工作模式，成功化解这起因政策变动导致的典型“合同空白”纠纷。
涉事双方早年签订了为期十年的整栋房屋租赁协议，签约时该片区尚未实施城中村物业管理收费政策，合同仅约定租期、租金等基础条款，未对后期可能新增的物业费、租赁税费承担主体作出约定。合同平稳履行五年后，该社区正式落地城中村物业管理收费新政，涉事楼栋开始产生物业服务费。合同到期后，业主要求以押金抵扣往期物业费及税费，剩余部分再退还二手房东；二手房东则认为相关费用为事后政策性新增成本、超出缔约预期，拒不承担。
本次纠纷属于政策变动引发的合同空白类新型城中村租赁纠纷，核心难点在于新增物业费权责不清、租赁税费归属无约定，叠加纠纷存续时间久、双方积怨深，若处置不当极易引发诉讼纠纷及次生矛盾。
政策溯源，精准锁定争议性质
专班成立后，第一时间全面核查租赁合同、新政文件、行业规范，梳理政策出台时间节点与合同签订时间轴，固定客观事实。经溯源查明，业主主张的物业费为双方合同签订五年后政策性新增项目，属于缔约时双方均无法预见的新增成本，既无合同约定也无过往惯例，纠纷根源为政策变动导致的约定空白，不存在单方违约情形，为公正调解奠定了坚实基础。
法理兜底，依法厘清权责边界
锁定争议性质后，专班坚持法治兜底、精准释法，逐项破除双方认知误区。一是针对新增物业费，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，明确无合同约定情况下，事后政策性新增成本不得单方强制转嫁，不应由承租方全额承担。二是针对租赁税费，依据《中华人民共和国个人所得税法》《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，明确房屋租赁税费法定缴纳主体为产权所有人，无特别约定时承租方无补缴义务，纠正业主追溯追责的不合理诉求。同时，专班结合公平原则开展引导，告知双方城中村物业服务惠及实际经营使用，应秉持互利共赢理念协商处置。
情理疏导，柔性化解对立积怨
权责明晰后，专班采取“背对背沟通+面对面座谈”方式开展双向疏导。一方面向业主讲清政策初衷、法律边界及长期缠诉耗时耗力的弊端；另一方面引导二手房东正视物业提质带来的经营便利，珍惜双方多年平稳合作基础。柔性调解与法治教育双向发力，逐步消解双方多年对立情绪，打破僵持僵局，为最终协商和解创造了互信条件。
高位统筹，闭环就地化解
针对纠纷久拖不决、双方自主协商失效问题，由街道分管领导高位介入统筹攻坚，结合事实、法理、情理、行业惯例制定折中稳妥的化解方案：双方互不追溯往期物业费、税费争议，各自承担自身合规成本，业主全额退还二手房东剩余押金，一次性了结全部争议。方案公平公允，得到双方一致认可并签署调解协议。从刚性法理到柔性疏导，从背对背沟通到面对面协商，法理情协同发力，推动双方从长期对立转向理性沟通，真正实现了 “事心双解”。
案件办结后，凤凰街道综治中心复盘梳理本案暴露出的合同空白、新政衔接滞后等风险点，形成城中村房屋租赁签约风险指引，从物业费约定、税费承担、政策变动调价机制等维度明确签约建议，引导辖区租赁双方提前固化权责条款，有效填补了辖区城中村租赁市场在新旧政策衔接期的制度盲区，切实将矛盾化解在基层、将风险消弭于未发。
以本案为样本，凤凰街道综治中心探索出一条“政策有溯源、法理有依据、情理有温度、攻坚有力度”的疑难租赁纠纷化解新路径，坚持“化解一件、规范一片”的源头治理理念，为基层应对同类新型矛盾提供了可复制的首案示范。（倪菁 苏畅）