小物业，大民生。
物业服务质量直接影响着居民的幸福感与社区的和谐度。然而，关停电梯催缴费用……这些问题你是否似曾相识？
为切实回应群众在日常生活中遇到的物业服务、权责界定、矛盾化解等突出痛点，西安中院精心梳理最高人民法院发布的典型案例，汇编成册。愿这本集锦能成为物业企业的“服务指南”、广大业主的“维权宝典”，让法治的微光照亮每一个美好家园。
01
物业公司不得以限制门禁、电梯等方式
催收物业费
基本案情
王某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。因王某欠交物业费，物业公司采取技术手段，限制王某使用单元电梯及门禁系统，致使其无法正常出入楼栋。王某与物业公司沟通交涉无果后，诉至法院，请求判令物业公司恢复电梯及门禁的正常使用功能。
裁判结果
法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停水、停电等变相方式催收物业费。王某虽存在欠费情形，但物业公司无权通过限制门禁、停用电梯的方式施压催费，可通过合法途径另行主张物业费债权。经法院释法明理，物业公司在审理过程中主动恢复了王某门禁及电梯的正常使用权限。
典型意义
按时支付物业费是业主应尽义务，但物业公司催费必须严守法律底线，不得采取限制业主正常通行、居住权益的强制措施。以停用门禁、限制电梯等方式催收物业费，既无法律依据，也容易激化双方矛盾。物业应当通过协商、调解、诉讼等合法途径维权，业主也应自觉履约交费，双方秉持契约精神，共同维护和谐宜居的小区环境。本案明确划定物业催费行为边界，具有良好的规则指引作用。
02
物业合同到期拒不退场，无权收取
后续物业费
基本案情
某物业公司为小区原物业服务人，服务合同即将届满时，业委会函告将重新选聘物业，并邀请原物业参与竞标，原物业亦认可合同到期自动终止。此后小区依法选聘新物业并签订服务合同，业委会多次通知原物业办理资料、场地、设施移交并及时退场，但原物业拒不撤离，导致新物业无法进场服务。后原物业向业主吴某某收取合同终止后的物业费遭拒，遂诉至法院。
裁判结果
法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应在合理期限内退出服务区域，移交物业用房、设施及相关档案资料，配合新物业完成交接。拒不履行退场及交接义务的，无权主张合同终止后的物业费；造成损失的还应承担赔偿责任。涉案物业公司拒不退场交接，依法无权收取后续物业费，法院最终驳回其诉讼请求。
典型意义
合同终止后按时退场、配合交接，是物业公司应当履行的法定及诚信附随义务。部分原物业服务人因利益纠葛拒不撤离、霸占场地资料，严重扰乱小区管理秩序、损害全体业主权益。本案判决明确，拒不退场即丧失后续物业费请求权，引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，有力规范物业服务行业行为，保障业主自主选聘物业的权利，维护小区正常管理秩序。
03
原物业服务人无权起诉
业主大会选聘决议
基本案情
某物业公司系小区前期物业服务人，后小区召开业主大会，依法作出解聘原物业、选聘新物业服务人的决议，业委会与新物业已签订正式服务合同。原物业公司认为业主大会表决人数及专有面积未达法定比例，程序违法，诉至法院请求确认业主大会决定无效。
裁判结果
法院审理认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条规定，选聘和解聘物业服务人属于业主共同决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，仅对小区业主具有法律约束力；仅合法权益受侵害的业主，有权请求人民法院予以撤销。物业公司并非小区业主，与业主大会决议无直接利害关系，不具备原告主体资格，无权起诉请求撤销或确认业主大会决定无效。若物业认为合同解除造成损失，可另行依法主张权利。法院最终裁定驳回其起诉。
典型意义
业主大会是业主行使共同管理权、实行自治管理的法定机构，其合法决议体现全体业主共同意志。非业主身份的物业服务人，无权干涉业主自治事务、挑战业主大会决议效力。本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，杜绝物业通过诉讼拖延退场、否定业主共同管理权的行为，切实保障业主自主选聘、解聘物业服务人的法定权利。
04
巡回审判+示范调解批量化解
物业欠费纠纷
基本案情
某物业公司为小区提供保洁、安保巡逻、电梯维保等基础物业服务。因小区多数业主长期拖欠物业费，物业运营经费不足，服务标准随之下降，进一步引发业主不满，形成欠费与服务降级的恶性循环。物业公司向业主冯某某催收物业费无果后提起诉讼，同时计划对百余户欠费业主批量起诉。
裁判结果
法院研判该案属于涉众型物业纠纷，为减少当事人诉累、节约司法资源，决定深入小区开展巡回审判。庭审中法官实地核查服务现状，耐心释法明理，某物业公司当庭认可自身服务存在瑕疵。经法院主持调解，双方达成协议，业主冯某某根据物业公司提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费。庭审后法官现场普法，引导物业与业主换位思考、互谅互让，一次性妥善化解小区百余件潜在物业欠费纠纷。
典型意义
物业费是维持小区公共设施运转、保障服务品质的基础，业主按时足额支付物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务；而物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地支付物业费，从而形成良性循环。法院采用巡回审判、示范调解模式，实现“审理一案、化解一批、治理一片”，就地化解矛盾、现场普法引导，既妥善解决个案争议，又批量化解群体性纠纷，实现法律效果、社会效果与基层治理效果有机统一。