近日，阜城县人民法院依法审理一起买卖合同纠纷案，当事人以无权处分为由，要求解除已实现合同目的买卖合同，被法院依法驳回。
基本案情
李某某与张某系夫妻关系。2019年，李某某的父亲李某波去世。2021年3月22日，李某某作为甲方、出租方与作为乙方、承租方的王某签订《租房协议》一份，约定王某承租李某某位于某地的一套平房及院落，租赁日期为2021年3月22日起，租赁期为5年，年租金为4800元。2023年12月10日，李某某的母亲马某出具证明一份，载明“多年前，在丈夫李某波还在世时，夫妻双方已将位于某地自有住房院落一套，在全村落户登记的时候，直接落户到儿子李某某名下。本人不再参与和过问房屋院落处置问题，由房屋院落所有人——儿子李某某和儿媳张某自行负责。”李某某在马某所出具的证明上签有“我李某某保证此证明的真实性”。
2023年12月18日，李某某通过微信向王某表示想卖房屋，询问王某是否有意购买。在双方多次因“面积、位置、房产证问题”等因素协商后，李某某自愿降价。2023年12月25日，李某某、张某作为甲方（卖方）与王某作为乙方（买方）、阜城某房地产中介公司作为丙方（居间人）签订房屋买卖合同，将房屋卖给王某，同日王某支付订金2万元。2024年1月2日，王某支付剩余房款，并一直居住。后张某、李某某认为卖出房价过低，要求解除房屋买卖合同，并要求王某返还房屋，双方协商未果。张某、李某某将王某、阜城某房地产中介公司诉至法院。
审理中，张某首先称马某出具的证明是虚假的，她没有权利处分李某某父亲名下的房子。又说涉案房屋年代久远，房产部门查不到登记信息，事实上无法办理过户。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。由此可知，涉案房屋无法办理过户致使房屋买卖合同履行陷入僵局，符合上述规定解除合同的情形。
法官经审理认为，张某、李某某与王某之间的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。王某已向张某支付全部购房款，案涉房屋亦已交付完毕，双方买卖合同已基本履行。王某未要求过张某等人协助办理房屋过户事宜，且该房屋买卖合同双方当事人已完成付款及交付房屋事宜，达到了合同的基本目的，尚不符合上述法律规定。即使如李某某所言其系无权处分，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。被告王某作为案涉房屋买受人，才是有权要求解除合同的一方，而非本案原告。张某作为成年人，应知道在合同上签字的法律后果，其称签字时没看清合同，系对自己权利的处分，后果应由其承担。阜城某房地产中介公司是居间人身份，张某等要求该公司承担责任，于法无据，应予驳回。综上所述，驳回原告李某某、张某的诉讼请求。
法官说法
本案虽为一起看似普通的房屋买卖合同纠纷，但其背后折射出的法律问题——合同目的已基本实现时出卖人能否主张解除合同，以及无权处分是否影响合同效力，在司法实践中具有一定的典型性和示范意义。
一、合同解除权的行使应严格以法律规定或约定为依据，避免“反悔式”解除
合同解除制度设立目的在于解决合同履行过程中出现的根本性障碍，赋予守约方在特定情形下退出交易的权利，而非为当事人提供因市场变化、价格波动或心理反悔而随意退出交易的便利通道。实践中，个别当事人在签订合同并完成主要义务后，因房价上涨、自身资金需求变化或其他原因，试图通过主张合同解除来推翻已经完成的交易结果，这种“反悔式”解除合同的做法，不仅违背了诚实信用这一民法的基本原则，也有损交易安全和市场秩序的稳定。
本案中，买受人王某已按约支付全部购房款且已对房屋占有使用，双方买卖合同的主要义务已经基本履行完毕，合同的基本目的已经实现。此时，出卖人再以“无权处分”“无法过户”等理由主张解除合同，实质上是试图否定已经完成的交易结果。人民法院对此不予支持，正是基于对合同履行现状的客观评价，避免当事人利用合同解除制度规避自身应承担的法律风险，防止合同严肃性被任意消解。
需要特别指出的是，合同解除权的行使主体并非当然为任何一方当事人。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，法定解除权的触发条件包括不可抗力、预期违约、迟延履行主要债务经催告后仍未履行、根本违约等情形。本案中，买受人并无任何违约行为，合同亦不存在履行不能的客观障碍，出卖人不享有法定解除权，也不存在约定解除权。
二、无权处分不影响合同效力，物权变动与债权行为应予以区分
本案另一个值得关注的法律问题，是李某某主张其出卖房屋属于“无权处分”，从而认为合同应属无效或应予解除。对此，法院明确指出：无权处分并非合同无效的法定事由。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条的立法精神和核心意旨在于：无权处分所影响的，仅仅是物权能否发生变动的问题，而非债权合同本身的效力。这一裁判规则充分体现了物权变动与债权行为相区分的基本法理。
本案中，李某某作为出卖人，反而以自己无权处分为由要求解除合同，显然混淆了合同效力与履行可能性之间的关系。即使案涉房屋属于无权处分，无权处分也并非合同无效的法定事由，仅影响能否产生所有权变动的效果。法院坚持合同效力与物权变动的区分原则，既维护了交易安全，也向社会传递了“签订合同应当信守”的明确信号。
（徐晓艳）