逾期交房纠纷是影响基层稳定、考验治理韧性的典型难题。这类纠纷往往牵涉成百上千家庭，标的额巨大，情绪对立尖锐，若处理不当，极易引发群体性风险。而山东某地一处涉及1200余户、标的额超10亿元的逾期交房纠纷，却通过“示范判例+批量调解”的创新模式与独具匠心的“五解”工作法，在诉前成功化解617件讼争，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
僵局：逾期交房背后的多重困境
“合同写着2020年12月31日交房，我们等了一年半才拿到钥匙，这违约损失必须赔！”2023年深秋，“老窑匠”调解中心的接待室里，业主代表老李情绪激动地挥舞着手中的《商品房买卖合同》。与他一同前来的十余位业主代表，脸上都写满了焦灼与不满。
这是一个大型回迁安置房项目，1200余户业主与置业公司签订购房合同后，满心期待着乔迁之喜。然而，受高温天气、暴雨红色预警等不可抗力因素影响，再叠加市场环境变化，项目建设进度一再滞后，直到2022年6月18日才正式交付房屋，逾期时间远超合同约定的宽展期。
按合同条款，开发商需按房屋总价款万分之一的标准，向业主支付每日逾期违约金。这笔费用对于1200余户业主而言，是应得的合法权益；但对开发商来说，却是难以承受的沉重负担。“这几年公司官司缠身，负债剧增，能把房子建完交付已经拼尽全力，实在拿不出巨额现金支付违约金。”开发商法定代表人在初次沟通时面露难色，提出只能以代金券形式补偿业主，这一方案当即遭到业主的强烈反对。
矛盾一触即发。800余户业主陆续向法院提起诉讼，要求开发商支付逾期交房违约金。一时间，业主维权声浪高涨，开发商经营陷入困境，一场关乎千余家庭安居、企业生存的治理难题摆在了当地法院与住建部门面前。
2024年3月15日，“老窑匠”调解中心调解员（右一）与该项目开发企业工作人员核对项目相关信息
破局：示范判例照亮调解之路
“涉众型纠纷最怕‘各说各理’，必须先通过司法裁判明确是非边界，为后续调解树立标杆。”承办法官深知，800余户业主的案件若逐一审理，不仅会耗费大量司法资源，还可能导致判决结果不一，引发新的矛盾。
为此，法院联合“老窑匠”调解中心采取“示范裁判+批量化解”的思路，选取具有代表性的案件先行审理。在审理过程中，法院充分考量案件事实与法律规定，既要维护业主的合法权益，也要兼顾开发商的实际履约能力。经过严谨审查，法院认定开发商逾期交房构成违约，但综合考量高温、暴雨等不可抗力因素及合同约定的宽展期，最终确定逾期天数为326天，并作出判决。
这份示范判例如同“定盘星”，清晰界定了双方的权利义务，既让业主看到了维权的希望，也让开发商明确了自身的责任边界。“有了法院的生效判决作为依据，调解就有了坚实的法理基础，不用再陷入无意义的争议。”参与调解的调解员任文蕾表示。
在征得当事人同意后，法院将同类纠纷委派给“老窑匠”调解中心，一场以“五解”工作法——有解、了解、分解、理解、和解为核心的批量调解攻坚战正式打响。这“五解”，环环相扣，旨在逐步消融对立情绪，重构对话可能。
攻坚：“五解”工作法破解千钧难题
第一步：坚定“有解”信心，搭建沟通桥梁
“事要解决，更要相信事能解决。”调解工作启动之初，调解员就确立了“有解思维”的核心导向。调解员率先约谈开发商法定代表人、董事长，一方面明确指出开发商的违约事实，强调其应承担的法律责任；另一方面考虑年关将近，企业需优先保障农民工工资和工程款支付的实际情况，引导企业拿出解决问题的诚意。
面对开发商提出的“只能以代金券支付”的困境，调解员没有简单否定，而是耐心倾听企业的难处。随后，调解员又约谈了小区业主代表。面对情绪激动的业主，调解员没有急于辩解，而是放下纸笔，认真倾听他们的诉求与不满，用真情实感拉近与业主的距离。“你们的心情我们完全理解，辛苦攒钱买房，却迟迟不能入住，换谁都会着急。”一句共情的话语，让业主的激动情绪逐渐平复，也为后续沟通搭建了信任的桥梁。
第二步：深入“了解”实情，精准定制方案
“调解不是‘和稀泥’，必须基于双方的实际情况找到平衡点。”在分别约谈双方后，调解员对案件进行了深入研判。通过梳理发现，小区业主大多是已退休或临近退休人员，对购房、车位等代金券兑换项目需求极低，开发商提出的代金券方案显然不符合业主的实际需求；而开发商当前资金链紧张，全额现金支付违约金确实存在困难。
找准问题症结后，调解员及时调整调解方向，创新性地提出“50%现金+50%物业管理费”的兑现方案。这一方案既满足了业主对现金补偿的迫切需求，有效安抚了业主情绪，又为开发商减轻了即时现金支付压力，给予了企业恢复经营的喘息时间，同时物业管理费直接抵扣了业主的生活支出，并未损害业主利益，实现了“双赢”的初步构想。
第三步：巧妙“分解”矛盾，双向释法明理
“涉众型纠纷的调解，关键在于分而治之，逐个击破。”调解员采取“背对背”约谈的方式，分别向开发商与业主释法明理。
针对开发商，调解员结合示范判例，详细解读了相关法律规定，明确告知其若拒绝调解，进入诉讼程序后将面临更高的诉讼成本、律师费用，且可能影响企业信誉，导致后续经营更加困难；同时，调解员也承诺，当地住建部门将在政策允许范围内，为积极履约的企业提供必要的支持与帮助。这番话让开发商认识到调解的优势，增强了配合调解的积极性，表示将全力筹集资金以支付违约款项。
针对业主，调解员则耐心讲解当前房地产市场的整体形势，客观介绍开发商面临的经营困境。“如果开发商因巨额赔偿陷入破产，最终受损的还是业主的长远利益。”调解员晓之以理、动之以情，引导业主换位思考，理性看待纠纷。经过不懈努力，第一批134户业主率先与开发商达成和解，为后续调解树立了成功范例。
第四步：凝聚“理解”共识，扩大调解成效
“法理之外，更有情理。”在第一批业主和解的示范带动下，调解员将工作重点转向第二批263户业主。在调解过程中，调解员坚持“法理情”相结合，一方面向业主展示示范判例的法律效力与第一批业主的和解成果，让业主看到调解方案的可行性；另一方面积极协调开发商进一步优化履约细节。
为保障业主权益，调解员在调解协议中明确约定，现金部分需一次性支付，支付期限为30日。这一约定既打消了业主对“白条”的担忧，也让开发商感受到了业主的理解与包容。“开发商确实有难处，这个方案既拿到了现金，物业费也能抵扣，我们也满意。”一位业主代表说道。最终，第二批263户业主全部同意和解，调解成效进一步扩大。
第五步：实现“和解”目标，案结事了人和
“每一份和解协议的签订，都是一次信任的重建。”在前两批业主和解的积极影响下，最后一批业主的心态逐渐平稳。调解员抓住有利时机，持续开展沟通劝导工作，解答业主的疑问，消除业主的顾虑。
随着最后一位业主在和解协议上签字，617户业主的纠纷全部化解，同时带动220户业主与开发企业自行达成和解。开发商按协议约定如期支付了现金补偿，业主拿到了应得的违约赔偿，心中的“疙瘩”彻底解开；开发商摆脱了诉讼困扰，得以集中精力恢复经营。一场牵涉千余家庭的涉众型纠纷，在“五解”工作法的推动下，实现了“案结事了人和”的良好效果。（本刊记者 徐峰）（本文部分人名为化名）
在法治轨道上探索涉众型纠纷的“最优解”
点评专家：李春华，中国人民公安大学教授，主编《“枫桥式公安派出所”创新实践与理论探索》等著作。
这起涉及1200余户业主、标的额逾10亿元的涉众型纠纷的成功化解，既非简单“一判了之”，也非依赖行政协调，而是新时代“枫桥经验”在民生领域的生动实践。作为长期关注基层治理的学者，我认为本案最值得珍视的，是其在法治轨道上探索涉众型纠纷“最优解”的范式意义。
司法赋能：从个案裁判到示范治理的创新跃升。法院摒弃了孤立审理个案的传统思路，通过精心选取示范案件进行精细化裁判，形成清晰、公正的规则指引。这份判决书不仅是解决一个案件的依据，更成为化解八百余件同类纠纷的“信任基石”。“示范诉讼+批量调解”模式以最小司法成本实现最大治理效能，展现了司法智慧参与社会治理的创新路径。
调解升维：从情绪对抗到理性协商的方法论突破。“五解”工作法展现了一套科学细腻的调解方法论——始于“事要解决”的决心，建于扎实的调查了解，成于对复杂问题的拆分应对，融于换位思考的共情引导，终于互利共赢的实质性化解。特别是“现金+物业费”的方案设计，精准切中双方最深层的核心利益，体现了高超的利益平衡艺术。
价值拓展：从纠纷终结到关系修复的深层关怀。本案的目标不仅是支付违约金，更是修复开发商与上千户业主之间破裂的信任关系。调解方案既避免将开发商置于绝境，又让业主权益得到及时兑现，保护了市场主体，安顿了民生福祉，维护了社区安宁，实现了政治效果、法律效果与社会效果的统一。
格局构建：从单一调处到多元共治的协同效能。法院发挥司法引领作用，住建部门提供专业支撑，调解组织发挥桥梁功能，“府院联动”“诉调对接”机制运转流畅。通过“总对总”在线诉调平台，形成了线上线下协同、分层过滤、有机衔接的多元共治闭环。
本案的可贵之处在于，它既未因业主众多就忽视企业生存能力，也未因企业困难就牺牲群众权益。它坚定地站在法治轨道上，以示范判决定分，以专业调解止争，在复杂利益博弈中寻求“最大公约数”。这起纠纷的圆满解决如同一枚治理切片，映照出新时代“枫桥经验”的强大生命力——它已从单纯的矛盾调解术，演进为一套融合了法治思维、系统观念、为民情怀的现代化治理体系，为涉众型纠纷化解提供了可资借鉴的“中国方案”。
【本文刊载于《人民法治》杂志2026年3月上（总第221期） 新时代「枫桥经验」案例栏目】