在金融借款合同纠纷中，抵押权实现常存争议。当商品房无产权证，仅办理抵押权预告登记，债权人能否优先受偿？近日，吉林省长春市双阳区人民法院审理的一起金融借款合同纠纷案给出答案。
基本案情
2020年12月9日，某银行（贷款人、抵押权人）与付某（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定付某向某银行贷款30万元购买案涉房屋（尚未取得产权证），以该房屋设定抵押，并办理预售商品房抵押权预告登记，还约定了如借款人未足额偿还借款本息超过90天，银行有权宣布借款立即到期。12月11日，某银行按约发放贷款。然付某自2021年3月起逾期还款，现某银行诉请付某偿还尚欠借款本金及利息、并就案涉房屋行使优先受偿权。案涉房屋此前已完成预售商品房买卖预告登记与抵押权预告登记。
案件审理
法院审理后判决，付某需给付某银行借款本金335,588.41元及利息；某银行有权就付某提供的抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
法官说法
本案核心在于商品房未取得产权证时，抵押权预告登记的优先受偿效力。虽预告登记本无本登记效力，但根据相关法律规定，当预告登记未失效且完成本登记，抵押权可溯及至预告登记之日。本案中，房屋已完成建筑物所有权首次登记，且无预告登记失效等情形，故银行主张享有优先受偿权应获支持。
法条链接
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。