部分小区内同时存在住宅与商铺等不同性质房屋，实践中物业公司常对商铺设定高于住宅的物业费标准。此类收费差异是否违反公平原则，商铺业主以“服务与收费不对等”主张调整标准或认定条款无效是否成立，以及业主大会表决通过的差异化收费方案法律效力如何，易引发争议。
2021年5月16日，某小区业主大会与物业公司签订《物业服务合同》，约定物业费用为：高层住宅5.78元/月/平方米，办公楼10.88元/月/平方米，商业用房15.88元/月/平方米。小区商铺业主胡某认为业主大会通过的《物业服务合同》约定的商业用房物业费远高于住宅物业费，但实际上商业用房业主所享受的物业服务少于住宅业主，该差异侵犯了商业用房业主的权利，因而拒绝支付物业费，物业公司遂起诉胡某要求支付拖欠的物业费及违约金。
法院经审理认为，物业公司提供了物业服务，胡某作为业主应支付物业费。业主大会由一个物业管理区域的全体业主组成，商铺业主作为其中一员，既不享有高于其他业主的特权，也不享有对业主共同决定的事项的否决权。经业主大会表决通过后，业主大会与物业公司签订的《物业服务合同》对包括商铺业主在内的全体业主具有法律约束力。商铺与住宅属性不同，人员流动、保安保洁需求、公共设施使用及污染程度均高于住宅，增加了物业公司工作量，商铺承担较高比例物业费具有合理性。对物业费采取不同的收费标准，符合公平原则，维护了全体业主的共同利益。胡某提出住宅业主损害商铺业主权利及商铺业主享受的物业服务较少的主张，法院不予支持。
依据《上海市住宅物业管理规定》，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准，即“同等服务、同等收费”。而差异化收费的核心依据在于“服务成本差异”。商铺作为商业用房，与住宅在实际物业服务需求上存在显著差异。商铺人流量大、设施维护成本高、安全防护要求高，物业公司需投入更多人力物力财力。因此针对商铺设定高于住宅的收费标准，不违反“同等服务、同等收费”原则，具有合理性。
对此，建议如下：
●商铺业主应将物业费纳入运营成本。商铺因人员流动大、保安保洁需求高、对公共设施损耗及污染程度更高，物业公司需投入更多人力物力财力，导致物业费通常高于住宅。商铺业主运营时，应将物业费纳入经营成本综合评估，避免后续因费用问题产生纠纷。
●商铺业主应积极参与物业费标准制定。物业费标准涉及全体业主利益，属于业主共同决定的重大事项。商铺业主应积极参与业主大会，就物业费标准制定、调整等事项行使表决权，通过合理表达诉求，维护自身合法权益，避免因未参与表决而被动接受不利于自身的收费方案。
●《物业服务合同》应明确物业服务内容。物业公司与业主大会在制定物业费标准时，应明确区分住宅与商铺的服务内容，如保洁频次、保安巡逻次数、公共设施维护范围等。通过明确服务内容，让业主清晰了解物业费的具体用途，并为判断“质价相符”提供实质性依据。
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催交物业费。
（静安法院 万健健 周佳颖）