“孟法官，业主前期反映的11项问题均已整改完毕，欢迎您来验收。”一则来自某物业公司王经理的短信，让山东省济宁市兖州区人民法院立案庭庭长孟令涛长舒了一口气。
2026年6月2日，某物业公司因35名业主拒交物业费诉至法院，案件材料摆到了立案庭的案头。35起案件，每笔欠费从几千元到两万元不等，虽然标的额不高，但拖欠时间却全部超过了48个月。
“物业服务合同纠纷，案由是钱，症结在心。”作为一名从事基层审判工作多年的法官，孟令涛清楚这类案件的特殊性：如果只是判决，容易加剧物业与业主之间的隔阂，让双方相处变得更加冰冷。他决定优先通过调解的方式，尽可能帮双方解决问题、解开心结。
6月8日，在社区书记的帮助下，物业公司组织业主代表召开了一场业主恳谈会，社区工作人员、某物业公司负责人、多名业主代表都来到了现场。考虑到双方矛盾积怨较深，为就地化解分歧，兖州法院指派调解员林青到场参与调处，提前介入疏导矛盾。
“我家的采光被大树挡得严严实实，反映多少回了也没动静”“楼道垃圾好几天才清一次”“门禁坏了半年没人修”……恳谈会上，业主们纷纷抛出积攒已久的物业服务诉求，现场气氛一度十分紧张。
林青并未打断业主们的发言，而是冷静地拿起笔，转身对物业经理说：“拿本子，一条一条都记清楚，今天就让大家把心里的苦水都倒出来。”
直到嘈杂声渐渐低下来，林青才凑到一直沉默的王阿姨身边，把王阿姨手中的照片接过来，指着上面渗水的窗框，耐心地拆解起其中的法律关系：“王姐，咱们得把这事儿掰开了揉碎了看。如果房子还在保修期，漏水是开发商的事儿；过了保修期，如果是外墙渗水，这属于公共部位，可以申请公共维修基金，物业公司得帮您跑流程手续。但您看这照片，明显是自家窗户密封胶老化了，这属于您的专有部分，维修责任确实得咱业主自己承担。”
见王阿姨神情松动，林青趁热打铁：“法律规定了，咱们交的物业费主要用于公共区域的保洁、安保、绿化和设施维护，这和自家的房屋质量问题不能混为一谈。”
哪些事物业必须管、哪些事不归物业管，不仅是王阿姨，在场不少业主的认知都在现场耐心的沟通中悄然发生着转变。此起彼伏的抱怨声低了下去，取而代之的是理性的讨论。
紧接着，物业公司王经理当场表态，针对大家提出的卫生、安保等问题，将列出整改时间表，一项项落实。现场气氛有所缓和，几位业主甚至当场掏出手机，核对起了欠费账单。
在征得当事人同意后，法院启动类型化纠纷“示范性诉讼+批量化调解”工作机制，选出5起案件作示范判决，剩余案件则在法官的指导下，由调解员通过“集中释法+个案突破”开展分层调解。
半个月的时间里，经过调解，剩余的30起案件中有29起成功调解，25户业主主动补交了物业费共计21万余元，4户业主与物业公司达成分期交款约定。某物业公司也对照清单完成了全部整改项目。
7月9日，某物业公司在寄给法院的感谢信中写道：“法院办的不只是案子，更解开了大家心里的‘疙瘩’。”
“我们根据审判工作实际，逐渐探索出‘示范定标、批量化解、府院联动、源头治理’的物业服务合同纠纷化解模式，努力将这份‘解疙瘩’的功夫融入每起案件的办理过程中。”孟令涛介绍。
2026年4月，兖州法院成立物业纠纷试点工作专班，整合员额法官、调解员组建专业队伍，由专人负责审核纠纷材料，实现同一物业公司、同一小区的批量案件统一识别、归口办理。
在此基础上，兖州法院制定标准化的试点实操流程，统一要素式诉状、调解协议等文书模板，明确示范案件筛选、审理、参照调解全流程标准。在案件审理中，法院做实示范诉讼，通过一个个典型案例确立“标尺”，统一类案裁量标准。随后，整合住建、街道、社区等多方力量，开展集中批量调解。依托这一模式，物业批量案件的平均办理周期大幅压缩，今年以来，先行调解分流率达70%，物业服务合同收案同比降低82.75%。
为从根源上解决问题，兖州法院还推动建立法院、区住建局、属地街道定期联动会商机制。共享涉诉物业企业、高发矛盾小区数据，联合督导物业企业整改服务短板，督促收费公示、设施维保、公共收益管理等工作，从源头压降物业纠纷增量。
“小物业牵动着大民生，每一个看似微小的纠纷背后，都连接着百姓对美好生活的向往。我们将持续坚持和发展新时代‘枫桥经验’，妥善化解物业矛盾纠纷，以司法温度守护万家灯火。”兖州区法院院长王文丽说。
本报记者 梁平妮
本报通讯员 张乐乐 任众