2025年12月4日，北京市人民检察院第一分院就一起民事纠纷召开检察听证会 (周奕璇 摄）
一张传票，失能老人的房子没了
【基本案情】
2022年夏天，北京郊区的一套老房子里，年初突发脑梗后的老周静静地坐在轮椅上。他不仅失去了行走能力，连亲人也认不出了。
一阵急促的敲门声响起，老周的儿媳阿芳打开房门，只见老周的姐姐站在门口，身后还跟着两个人。
不等阿芳反应，几个人直接进屋将老周从轮椅上架起来就往外拖，塞进车后绝尘而去。
此后，阿芳既打不通老周姐姐的电话，也不知道公公的下落。
2022年8月，她收到法院的一份判决：因老周为无民事行为能力人，老周的姐姐和妹妹为其监护人。
2023年年初的一天，阿芳收到了一张法院传票，要求限期腾房。此时她才知道，老周名下的那套房子——她和女儿现在居住的、老周唯一的房产——已经被卖了。
买房人叫小杨，合同签订于2022年8月19日——也就是法院指定老周监护人为老周的姐姐和妹妹之后第11天。合同约定老周需在2022年8月23日前交付房屋。
阿芳急得发抖。这套房子是老周夫妻离婚前分到的腾退安置房。离婚后，这套房子归到了老周名下。阿芳的丈夫是老周唯一的儿子，2019年去世了，之后这些年，她带着女儿跟老人生活在一起。
法庭上，阿芳主张，出售房屋并非老周个人的真实意愿，房屋交易过程中，老周的姐姐、妹妹与买房人小杨存在恶意串通。“我公公曾经立过遗嘱，在我丈夫走后，这套房子要留给孙女的。”阿芳说。
但阿芳却拿不出老人立的遗嘱。法院经审理认为，老周的姐姐、妹妹作为监护人，有权代老周处分房屋，判决房屋买卖合同合法有效，阿芳和女儿限期腾房。阿芳不服判决，提起上诉，但二审法院驳回上诉，维持了原判。
三级检察机关联动保住了老人的房
【检察履职】
2024年9月，阿芳走进北京市人民检察院第一分院（以下简称一分检）的大门。
民事检察部门的检察官从全部卷宗中发现了不少疑点。
合同约定的房屋售价明显低于周边市场价；合同中写明买方仅支付房款的14%（30万元定金），付款后3日内卖方就要腾房——如此苛刻的条款，完全漠视了老人的安置需求；并且在腾房期满后的第二天，小杨就将老周告上了法庭。
更为蹊跷的是，老周的姐姐自认收到30万元卖房款后，又向小杨的老板退回了20万元。
办案组决定深挖。他们纵向梳理了老周的全部诊疗记录和资金流水；横向同步审查了与此相关的5起关联案件。
调查结果令人震惊：老周的医疗费用大部分可由医保覆盖，并无急需筹措巨额医疗费用的紧迫情况——所谓“卖房治病”的理由根本站不住脚。
检察官一路追查发现，老周的姐姐和妹妹收到30万元房款后，并未将这笔钱用于老周的养老或医疗，而是用部分资金为妹妹的女儿购买了个人保险。
证据链清晰地表明：监护人的行为已经从“保护”变成了“侵害”。
办案过程中，北京市三级检察机关上下联动、分层履职。北京市门头沟区人民检察院完成了基础事实核查，依法支持阿芳申请变更监护人。
一分检审查认为，老周的姐姐、妹妹作为监护人，处分案涉房产并非为维护被监护人利益，案涉房屋买卖合同应属无效。2024年12月，一分检以有新证据足以认定合同无效为由，向北京市人民检察院提请抗诉。
北京市人民检察院对全案进行复核把关，完善证据体系，于2025年1月向人民法院提出抗诉。
最终，法院再审采纳全部抗诉意见，撤销原审判决，驳回原告的全部诉讼请求。
2026年3月9日，最高人民检察院检察长应勇在第十四届全国人民代表大会第四次会议上作工作报告时，将此案予以通报：“某监护人不顾失能老人利益出售其房产，北京检察机关受理监督申请，依法提出抗诉，再审改判买卖无效。”
以监护之名行损害之实的行为，法律绝不认可
【办案心得】
本案是一起检察机关通过民事抗诉程序纠正错误裁判、保护失能老年人合法权益的典型案例，具有重要的法律适用价值和社会示范意义。
《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”这一规定为监护人处分被监护人财产设定了严格的限制——处分行为必须“为维护被监护人利益”。本案中，检察机关通过三重审查逻辑——需求正当性、处分合理性、资金专用性——逐一否定了监护人“为支付医疗费用”的抗辩，准确认定此处分行为非为维护被监护人利益，依法应当认定无效。这一认定严格契合民法典的立法精神，为类似案件的处理提供了清晰的裁判思路。
《中华人民共和国民法典》第八条规定了公序良俗原则。本案监护人利用身份便利，在获得监护权后短短11天内处分失能老人唯一住房，使老人面临流离失所的困境，其行为不仅违反法律规定，更与尊老敬老的中华民族传统美德和“诚信”“友善”的社会主义核心价值观背道而驰。检察机关在抗诉中同时援引最有利于被监护人原则和公序良俗原则，以双重法理夯实了抗诉依据，向全社会传递了鲜明导向：以监护之名行损害之实的行为，法律绝不认可。
在当前人口老龄化加速推进的背景下，失能、半失能老年人的财产保护问题日益凸显。检察机关通过民事抗诉这一刚性监督手段，为老年人群体筑起了坚实的司法防线。（北京市人民检察院 白晶 北京市人民检察院第一分院 王潇潇 刘畅）
【本文刊载于《人民法治》杂志2026年8月上（总第231期）总编辑访谈栏目】