人民法治网四川讯 近日，四川宜宾一起标的410万元的临街商铺确权纠纷，引发本地法律界、房产交易市场的广泛关注与行业研讨。该案审理过程波折，同一基层法院针对同一案件事实，先后作出两份结果迥异的一审裁判，围绕不动产善意取得、物权公示公信原则、无权处分合同效力等核心法律问题，争议持续发酵。目前，该案二审已开庭审理、尚未宣判，案件最终事实认定、法律适用及产权归属，仍待司法机关终审裁定。
事件缘起：合规购铺足额完税 持证房产突遇权属争议
2022年，市民李小华通过正规二手房交易渠道，购入宜宾市叙州区长江大道中段一处临街商铺，累计支付购房款、装修款合计410万元，足额缴清各类交易税费，全程完成不动产官方转移登记，依法取得编号为川（2022）宜宾市不动产权第0001619号的不动产权证书。
据完整交易档案显示，案涉房产产权流转轨迹清晰可查、层层合规。房产最初由宜宾制药公司转让至朱某，后经岳女士转手交易至李小华，每一次权属变更均经不动产登记中心严格审核、备案登记，交易合同、完税凭证、登记手续齐全完整。李小华购房期间，不动产登记系统公示的房产信息清晰无瑕疵，无任何抵押、查封、权属受限等异常记录。
在李小华合法持证持有房产近一年后，宜宾农商行将朱某、李小华、岳女士、宜宾制药公司、宜宾德和典当有限责任公司多方诉至宜宾市叙州区人民法院，请求法院确认其为案涉房产的合法所有权人，这场跨度数年的大额房产确权纠纷由此开启。
案件溯源：二十年前旧贷结清 无权抵债协议埋下权属隐患
本次权属争议的源头，可追溯至2000年的一笔民间借贷业务。当年，案涉房产原始产权人朱某，以该房产为抵押，向四川省宜宾市金利典当行有限公司借款150万元，双方约定月利率5%，对应年化利率远超现行民间借贷司法保护上限。
2000年至2004年6月的完整还款流水显示，朱某通过多家第三方企业代付形式，累计向金利典当行清偿本金、利息及违约金共计383万元。2015年，金利典当行实际控制人屈锡武在另案司法案卷中，出具亲笔签字的《特别情况说明》，书面确认朱某已全额清偿案涉贷款合同项下全部款项，双方债权债务关系彻底终结、再无纠葛。
一笔早已结清的历史债务，因金利典当行的对外负债被再次翻出。2002年，金利典当行无力偿还宜宾农商行前身机构260万元债务，双方私下签订《抵贷资产协议书》，约定以案涉房产抵偿欠款。
值得注意的是，签订该抵债协议时，金利典当行从未取得案涉房产的合法所有权，此次抵债行为属于典型的无权处分。且协议签署后，宜宾农商行始终未办理房产过户登记手续，仅以持有房屋钥匙、实际占用房产为由，主张已取得房屋所有权，该主张与我国不动产登记生效的法定原则存在明显分歧。国内物权法律领域专家介绍，我国不动产产权变动登记生效原则一脉相承、延续多年。自1991年相关部门规章确立该规则以来，2007年《中华人民共和国物权法》、2021年正式施行的《中华人民共和国民法典》均明确规定，不动产所有权的设立、变更、转让以依法登记为生效要件，仅以占有、私下协议主张物权，不符合法定权属认定标准。
司法波折：同案出现迥异裁判 重审改判引发行业探讨
该案审理进程出现重大转折，成为本地司法实务与法律行业热议的案例。2022年12月28日，叙州区人民法院首次一审作出裁判，全额驳回宜宾农商行的诉讼请求，认定李小华的房产交易行为合法有效。
因不服一审裁判结果，宜宾农商行提起上诉，宜宾市中级人民法院审理后裁定将该案发回叙州区人民法院重审。案件重审阶段，合议庭组成人员调整，案件事实认定、证据采信标准较首次一审出现明显变化。
2026年3月20日，叙州区人民法院作出重审一审判决，推翻本院此前生效的一审裁判结论，认定李小华的购房行为构成恶意串通、损害第三方利益，判决案涉房产历次转让行为全部无效，确认房产所有权归宜宾农商行所有，并判令李小华在规定期限内配合办理过户手续。同一基层法院、针对同一案件事实与争议标的，作出两份完全相反的裁判结果，在本地民事审判实践中极为少见。本地从业二十余年的资深执业律师表示，民事案件出现根本性裁判改判，通常须具备新证据、新事实或法定纠错事由，该案的裁判变更过程，引发了法律行业对案件事实认定、证据采信及法律适用的广泛探讨。
争议焦点：“恶意串通”认定存争议 证据效力与法律逻辑待核验
本案重审一审改判的核心依据，是认定李小华购房存在“恶意串通损害他人合法权益”的情形，该核心事实的认定依据与证据标准，成为本案最大争议焦点。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，恶意串通属于严重妨害民事交易秩序的行为，司法认定需适用“排除合理怀疑”的最高证明标准，远高于普通民事案件的“高度盖然性”标准，要求控方提供完整、闭环、无瑕疵的证据链，杜绝其他合理可能性。
据在案材料及庭审信息显示，宜宾农商行未能提交任何直接证据，证明李小华购房前知晓其与金利典当行的私下抵债约定。李小华交易时，不动产登记公示信息无任何权利瑕疵，交易对价贴合同期同地段商铺市场公允价格，付款流程、交易合同、完税备案等全套手续真实合规，完全符合普通购房者的善意交易标准。
同时，案件质证环节的核心争议直指关键证据效力：宜宾农商行用以佐证朱某未结清债务的核心询问笔录，源自一份已被宜宾市中级人民法院依法撤销的再审判决案卷，该证据本身合法性存疑，能否作为本案定案依据备受争议。除此之外，结合案涉债务早已结清的书面证明，宜宾农商行是否对案涉房产享有合法在先权利，也是本案无法回避的核心法律问题。
物权领域专家解读称，若司法裁判突破不动产登记公示公信原则，认可无登记、无公示的私下协议与实际占有行为优先于合法登记物权，或将改变同类不动产纠纷的裁判逻辑，对不动产交易的法定裁判标准形成冲击。
市场影响：个案争议引发连锁反应 不动产交易公信力引全民关注
该案重审一审判决出炉后，在宜宾本地二手房交易市场引发广泛热议，广大购房者、房产从业者纷纷关注不动产登记的产权保障效力，对存量房交易的权属稳定性产生担忧。
本地多名资深房产中介从业者坦言，近期大量二手房购房者咨询产权确权风险，重点询问历史隐性债务、未公示私下协议是否会影响已过户持证房产的权属。长期以来，不动产登记机关核发的不动产权证书，是国内房产交易中判定产权归属、防范交易风险、保障购房者权益的核心法定凭证，是房产交易市场平稳运行的重要基石。法律界主流观点认为，本案的核心争议本质是物权公示公信原则与善意第三人合法权益的价值平衡问题。该案终审结果，将为宜宾本地同类不动产纠纷的法律适用提供重要参考，也直接影响民众对不动产登记制度的信任度。若合法善意的购房交易无法得到司法保护，或将削弱房产交易市场的公信力，影响市场交易秩序的稳定。
案件进展：二审开庭充分质证 终审结果将定案件走向
2026年8月11日，该案二审在宜宾市中级人民法院公开开庭审理。庭审期间，双方当事人围绕案件事实认定、证据合法性与关联性、法律适用规则、物权权属归属等核心争议焦点，完成了完整的举证、质证与法庭辩论。李小华一方当庭提交全套交易流水、过往生效裁判文书、债务结清说明等完整证据材料，请求二审法院依法核查一审裁判争议问题，作出公正裁判。截至目前，该案二审尚未宣判，案涉重审一审判决暂未发生法律效力。法律界人士与社会公众均期待二审法院坚守以事实为依据、以法律为准绳的司法原则，厘清案件法律边界、明晰不动产交易裁判规则，依法维护市场交易秩序与普通民众的合法财产权益。
（来源：宜宾市叙州区人民法院）