“蕙心持法明断是非，一堂庭审甄别合约对错，心怀温善抚平楼市纷争。”近日，贵州省贵阳市花溪区人民法院小河法庭桂冰枝法官收到一面烫金锦旗。送锦旗的当事人黄先生激动地说：“桂法官不仅把案子分析得明明白白，还让我们双方都服气、都满意。”
案情回顾：买房贷款“卡壳”，买卖双方反目
原告李女士与被告黄先生通过中介公司签订三方《房屋买卖合同》，约定李女士购买黄先生名下二手房一套，并支付了部分首付款。合同最后一条明确约定：若贷款审批未通过，合同解除，全额退款。
后因李女士个人征信原因，银行贷款未能获批，交易客观上无法继续履行。按照合同约定，合同应当解除，黄先生需退还首付款。但双方在退款金额上产生激烈争执，黄先生认为房屋挂牌数月、配合看房，合同解除后面临市场价格波动，李女士应当赔偿相应损失；李女士则认为合同白纸黑字写着“全额退款”，自己贷款失败并非恶意违约，不愿额外承担赔偿。多次协商无果后，李女士诉至法院，要求解除合同并由黄先生全额返还首付款。
调解过程：甄别合约对错，找准利益平衡点
桂法官接手案件后，仔细研读合同条款和双方举证，没有急于开庭判决，而是先厘清了三个关键问题：解约过错如何认定、损失是否客观存在、“全额退款”条款的适用条件。
基于上述判断，桂法官采取“背靠背”调解策略，向李女士释明，合同解除后有过错方应赔偿损失，贷款未批虽非恶意，但给房主造成了房屋空置、重新挂牌等实际损失，从应退首付款中适当扣除部分作为补偿，于法有据。同时劝导黄先生换位思考，李女士并非蓄意违约，若坚持不退或少退，诉讼周期拉长，房屋长期无法处置，损失只会进一步扩大。
经过两轮耐心沟通，双方最终达成调解协议，黄先生退还首付款，李女士从应退款项中扣除一定金额作为对黄先生的实际损失补偿，合同解除，双方再无争议。
锦旗背后：案结事了，双方满意
调解协议当场履行完毕。黄先生顺利收回房屋处置权，李女士也拿回了应退款项。桂法官表示：“标的额不大，矛盾不小。如果硬判，双方可能都要上诉，执行也可能扯皮。调解让两个人都体面地退了一步，这才是真正的‘案结事了’。”
法官提示
二手房交易中贷款审批存在不确定性，法官建议买卖双方在合同中不仅要约定“贷款未批如何处理”，还应明确损失分担比例或违约金上限，避免合同解除后再生争议。买方签约前应充分评估自身征信和贷款能力，卖方也应合理预期交易周期，共同降低交易风险。