为切实强化民事主体物权合法权益保障，充分发挥典型案例的示范引领作用，海南省海口市中级人民法院选编8件物权保护纠纷典型案例向社会发布，旨在进一步统一物权类案件法律适用尺度，提升物权纠纷审判工作质效，打造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境，维护安定有序、权责清晰的财产市场秩序，司法护航高标准建设海南自贸港核心引领区和“六个之城”。案例分两批推出。
案例一：上诉人某旅控公司与被上诉人某实业公司及原审第三人某会展公司排除妨害纠纷一案
【关键词】
租赁合同效力、合法使用、排除妨害
【裁判要旨】
1. 出租人是否有权出租房屋，取决于其对房屋是否享有合法有效的权利来源，不动产权属登记不能作为认定租赁合同效力的唯一依据；
2. 公司与股东的内部纠纷应通过公司法规定的相关途径解决，应避免因公司与股东之间的内部纠纷变相损害承租人的合法权益，对正常经营的市场主体造成不必要的影响。
【基本案情】
2008年8月8日，某会展公司、瀛某公司就某会展公司拥有地块的合作开发事项签订项目合作开发合同，约定双方共同成立公司进行项目的整体开发和运营管理。2008年6月20日，某旅控公司注册成立，某会展公司持股比例30%，出资方式为土地；瀛某公司持股比例70%，出资方式为货币。某旅控公司成立后，某会展公司将案涉项目所在地块变更至某旅控公司名下。
2018年2月26日，某会展公司与瀛某公司签署案涉项目分配房源方案，约定展馆部分全部分配给某会展公司。同年，某会展公司、瀛某公司、某旅控公司、某地产公司签订《补充协议二》，约定某会展公司分得案涉项目4号楼及5号楼1-2层。2020年7月15日，某物业公司与某会展公司签订了《前期物业服务协议》，载明某会展公司所购房屋为案涉项目5栋房屋，并因此享有业主的权利及负担业主的义务。案涉房屋至今仍登记在某旅控公司名下，但某旅控公司认可案涉商铺自建成交付之日起即由某会展公司实际占有管理，案涉商铺的租金均由某会展公司收取。
2021年4月1日，某实业公司与某会展公司签署《商铺租赁合同》及《补充协议》，某会展公司作为出租人，将案涉项目5号楼一层101号商铺出租给某实业公司，租期为5年。合同签订后，某实业公司使用案涉商铺经营至今，向某会展公司支付房租，并向物业公司缴纳物业管理费、水电费等费用。
2024年11月18日，某旅控公司以其系案涉商铺所有权人，某实业公司未经其同意即占有、使用案涉房屋为由提起本案诉讼，请求某实业公司停止对案涉商铺的擅自占用行为、搬离涉案商铺并恢复原状。
一审判决：驳回某旅控公司的所有诉讼请求。一审宣判后，某旅控公司不服，提起上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
虽然案涉商铺登记在某旅控公司名下，但某旅控公司及某会展公司于2018年签订《补充协议二》明确约定某会展公司作为某旅控公司的股东分得包含案涉商铺在内的部分不动产，某会展公司系基于合法有效的《补充协议二》占有、使用案涉商铺。某实业公司与某会展公司签订租赁协议并依据租赁协议占有使用商铺，依据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条的规定，某实业公司对案涉商铺的占有、使用属于有权占有。
案涉商铺自交付之日起即由某会展公司实际管理，某会展公司亦作为业主方于2020年与某物业公司签订前期物业合同，但某旅控公司直至2024年11月才提起本案排除妨害纠纷，结合某会展公司与某旅控公司之间存在多起诉讼的事实，本案纠纷的实质系某旅控公司与作为股东之一的某会展公司因其内部纠纷引发。但某旅控公司提起本案排除妨害纠纷，诉求租户搬离已经投入装修成本并实际使用的商铺，不仅扰乱稳定的租赁合同关系，可能引发相关诉争，对某旅控公司资产价值及某会展公司可分配利润产生负面影响，亦无法实质化解某旅控公司与某会展公司的纠纷，增加各方当事人的诉累。某旅控公司及某会展公司应通过其他方式妥善解决公司与股东之间的争纷，避免对公司及股东之外正常经营的市场主体产生不必要的影响。
案例二：梁某与甲公司、乙公司、丙公司排除妨害纠纷一案
【关键词】
妨害物权、多人侵权、责任主体
【裁判要旨】
依据《中华人民共和国民法典》第二百三十七条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重做、更换或者恢复原状”。物权遭受损害，权利人可要求侵权人承担相应侵权责任，当多人实施侵权行为时，权利人有权主张全部侵权人承担责任。甲公司、乙公司、丙公司均否认在梁某的房屋上安装案涉钢构件及钢丝绳，但甲公司、乙公司、丙公司未经梁某同意擅自使用案涉设施，长期利用该设施搭挂通信线缆并实际获益。因三公司持续利用行为加剧了房屋损害，故应认定三公司均为实际侵权人，属于《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条规定的“共同实施侵权行为”并承担相应侵权责任。
【基本案情】
梁某在其名下的住宅用地之上建设二层楼房。案涉楼房二层西角房屋外侧有钢构件固定，该钢构件上系有横跨红旗大道的钢丝绳（对向处有收紧葫芦收紧）。甲公司、乙公司、丙公司未经梁某同意将线缆搭挂于钢丝绳之上。案涉房屋内天花板及西北、西南、东南墙面均有不同程度的破损、裂痕，其中案涉房屋西北、西南墙面及案涉房屋天花板亦有钢筋暴露。
经委托鉴定，房屋产生裂痕的主要成因是：温度应力导致的裂痕，属于非结构受力裂痕；次要原因是：安装钢丝绳钻孔导致外墙防水失效，加剧了开裂部位的渗漏水，在雨水的侵蚀、菌斑等长期作用，墙体材料老化、强度变弱情况加剧了开裂。
梁某称，案涉房屋修建于1994年，约2000年发现房屋安装了钢丝绳，并且钢丝绳上加装收紧装置，但当时找不到安装人，且房屋用于出租。2023年梁某将房屋收回自住后拨打政府热线电话投诉，甲公司、乙公司、丙公司才找到梁某处理此事。
【裁判理由】
本案中，案涉房屋上的钢构件长期存在并且已无法查明实际搭建主体，但甲公司、乙公司、丙公司均长期使用该钢构件，实际获益并且已造成对案涉房屋的损害。甲公司、乙公司、丙公司三公司应拆除案涉房屋第二层西角房屋外侧的钢挂件、钢丝、线缆并对案涉房屋受损最严重的二楼西角房间及该房外墙钢挂件部位（即钻孔部位）承担修复责任。
案例三：蒙某与刘某、詹某、廖某物权保护纠纷一案
关键词
物权保护、财产损坏、责任主体
裁判要旨
依据《中华人民共和国民法典》第一百一十四条“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”物权是直接支配物的绝对权，物权人有权排除他人对自己支配之物所给予的侵害和对自己行使物权的行为造成的干涉和妨碍，因而物权主体以外的其他任何人都负有不得侵害和干涉物权、不得妨碍他人行使物权的义务。案涉相邻的201、202房之间的墙体挪动虽为原房主刘某、詹某所为，廖某购买房屋后并未挪动墙体，但廖某作为202房现所有权人，因墙体挪动，导致201房的面积减少，客观上已侵害201房所有权人蒙某的物权，亦应返还该部分多占用的房屋面积。
【基本案情】
刘某、詹某系案涉201房、202房的原所有权人。根据家庭居住和使用的实际需要，刘某、詹某将202房厨房与201房厨房相隔的墙壁，向201房方向移动约80厘米。蒙某与刘某、詹某于2024年5月18日签订一份《不动产买卖合同》，合同约定，蒙某购买刘某、詹某名下案涉201房，房产建筑面积共51.53平方米。案涉201房产于2024年6月5日变更登记至蒙某名下并办理不动产权证，产权证载明房产建筑面积为51.53平方米。2024年6月21日，刘某、詹某与廖某、案外人王某签订《不动产买卖合同》。合同约定廖某、王某向刘某、詹某购买案涉202房，房产建筑面积共82.8平方米。蒙某在准备对201房产进行装修时，发现该房产厨房燃气管道被更改，进而发现厨房墙体位置相比原平面图向内移动约40厘米。蒙某与廖某均认可201房与202房共用的厨房墙体对比原设计方案向201房方向移动了40厘米，201房的面积相较于不动产权证书中载明的面积减少了约0.32㎡。
裁判理由
依据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，第九百八十五条“得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益……”的规定，刘某、詹某将202号房屋出售于廖某及案外人王某，廖某为202号房现所有权人，虽廖某并非实际墙体改造人，但廖某实际上没有法律依据占有使用了部分201房厨房部位，且蒙某实际受到了损失，蒙某可以向廖某主张返还该部分被占用的房屋。至于廖某与刘某、詹某之间的责任分担，可另行解决。
案例四：梁某与李某、周某、某物业公司排除妨害纠纷一案
【关键词】
房屋改造、损害赔偿、排除妨害
【裁判要旨】
依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，业主在对自身房屋进行装修改造的同时，应当对房屋及其附属设施设备承担按照规划、设计的结构和用途合理使用房屋的安全责任，避免对自己房屋及他人房屋安全造成损害或隐患。如因不当装修改造造成他人权益受损，应承担相应损害赔偿、排除妨害的责任。
【基本案情】
梁某系B208房的所有权人，李某系梁某上一层即B308房的业主。李某与周某签订《装修合同》，将308房发包给周某施工。李某与某物业公司就涉案B308房的装修管理事宜签订《装修管理协议》，合同约定：李某向某物业公司提交装修申请单时应附上详细的装修施工方案，包括装修项目明细、装修设计平面图、水电系统图、消防平面图等书面材料；装修施工完毕后，双方共同进行查验，若存在违规，某物业公司有权要求李某限期整改，如逾期未改，某物业公司有权采取合理合法的处理措施。
梁某的B208房与李某的B308房均是二房一厅一卫一厨一阳台的房屋结构。李某在B308房的主卧室加装了一个卫生间，并在该卫生间加装一根水管，连接上原卫生间的排水系统。周某按李某的要求进行装修施工。2024年，梁某发现自家主卧室的天花板和墙壁出现渗漏水情况，遂向李某反映情况。李某先后两次进行防水补漏维修，漏水情况仍然存在。李某提出进入梁某的B208房为其修复损坏部分，但梁某认为李某未拆除加建卫生间不能从根本上解决渗漏水问题，不同意李某修复。
梁某提起一审诉讼后，在审理中申请对涉案B208房渗漏水原因以及渗漏水造成的经济损失和修复费用进行司法鉴定。鉴定报告载明：“依据资料和现场勘查鉴定综合分析，B208房的卫生间、厨房、卧室顶板以及卧室墙壁渗水的主要原因是B308房改扩建的原因导致改造后的卫生间渗漏水引起的。建议（仅供参考）：平时注意检查梁板变形情况和渗漏水现象。”
【裁判理由】
依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，梁某将没有防水要求的房间改为卫生间，鉴定机构同时还提示注意检查梁板变形情况和渗漏水现象，说明加建的卫生间不仅是造成B208房渗漏水的原因，而且存在导致房屋梁板变形和复发渗漏水的安全隐患。故判决李某向梁某赔偿损失并拆除加装的卫生间。物业公司作为物业服务企业，仅是对业主装修过程中行为的不规范进行监管，无权对违规装修予以处理，且在纠纷发生后已会同相关部门参与沟通、协调。故梁某诉请周某、物业公司承担责任，不予支持。