“我买了车位，为什么每个月还要交50块钱车位管理费？”
“录车牌不是录入一次就行了吗，怎么还要持续缴费？”
“一个月50块钱是不是太贵了？这钱到底花哪儿了？”
在青岛市城阳区一小区的业主群里，业主们的质疑声此起彼伏。业主邓宁（化名）告诉央视网《锋面》记者，起因是物业新装了车辆识别系统，要求业主每月缴纳50元“车位管理费”，才能确保自家车牌被系统识别、车辆正常进出。与物业就此事争论无果后，热心业主“陈姐”决定牵头成立业主委员会（下称业委会），目的是取消车位管理费、降低物业费。
可没过多久，邓宁告诉记者，这个业委会就是没有时，烦恼，拥有后，闹心！
铁打的筹备心，“难产”的业委会
“这里没打扫干净”“草坪怎么光秃秃一片”“小水池脏兮兮的”……邓宁回忆，从去年9月起，一些业主开始在群里频繁表达对物业的不满，并提出核心诉求：成立业委会、整顿物业服务。在她看来，这种风向来得有些突然。“毕竟，一个物业不可能让所有业主都满意，只要在大方向上做得不错就可以了。”
在持续半年的声势推动下，业委会成立了，积极热心的“陈姐”在退休后成为了业委会主任。
作为陈姐的邻居，邓宁认为她处事公道，确实想为小区出一份力，因此也给她投了赞成票。但很快，业委会内部出现分化。“谁要是敢在群里替物业说话，或者表达不同意见，可能直接就被踢出群。”而作为主任的陈姐，反而逐渐被一个小圈子边缘化，“开会、决议都不通知她”，没过多久，陈姐便主动辞职了。当初承诺要解决的车位管理费问题也无人再提。
在苏州一处科技住宅小区，志愿者徐雅（化名）也正为推动成立业委会忙得焦头烂额。
“我知道不能轻易成立业委会，可能后期会有滥用资金问题，但是如果不成立，那业主单独去维权、跟物业纠缠，是根本不可能的。”徐雅对央视网《锋面》记者坦言，她所在的小区房龄已逾十年，问题频出：外墙常年渗水、临停车位被大量“僵尸车”占据、水管老化导致热水锈黄……“你也不想辛苦一天回到家，打开水龙头却发现连水都是脏的吧？”
然而，推进业委会筹备的过程中，徐雅遭遇了不少质疑：“你怎么知道业委会就不会贪？万一他们和新的物业串通一气呢？你是不是收了好处？”与此同时，物业公司也迅速反应，给部分业主减免物业费，给反对声高的楼栋提供福利，“这个过程就是八仙过海，各显神通”。
徐雅告诉央视网《锋面》记者，在评估物业服务质量的过程中，业委会筹备组要求物业公司提供过去五年的公共收益明细及住宅专项维修资金使用情况，但遭到物业公司拒绝。
“我们只好自费请审计团队介入，结果只审到三分之一就进行不下去了——账目问题实在太大。”徐雅表示，在业委会成立之前，物业使用住宅专项维修资金的流程较为简单：只需拍摄几张维修现场照片，找一家第三方机构出具报价，再由社区书记签字后提交住建局，只要无人提出异议，这笔钱就可以动用了。
但这个过程缺乏基本的监督机制：预算与实际支出不符，工程结束后也没有规范的验收报告，更无人明确保修期限。“总不能刚修完半个月，又开始漏水吧？”此外，第三方报价是否合理、有无比价依据等关键信息也一概缺失。徐雅强调，维修资金来自全体业主，虽然每户分摊金额看起来不多，但整个小区加起来就是几十上百万元，需要有个业委会进行监管。
目前，物业仍在阻挠审计。徐雅和业委会正推动一项投票议题：在明显发现物业侵害业主利益时，启动司法或行政救济。她坦言：“和这样的力量周旋，需要智慧。成立业委会绝不是一件简单的事。”
又盼又怕，业委会“保鲜期”为何不长？
在《物权法》研究律师包华看来，当业委会的初衷仅限于维权，那么随着目标完成或紧迫性减弱，业委会就难以“拧成一股绳”，更谈不上有效的长期管理。
“我住的明明是个不错的小区，按理说大家都是高素质人群，为什么也会这样？”徐雅原本以为，业委会至少能按理想状态运行起来，结果却发现事情远没那么简单。
包华解释道，以2000人的小区为例，业委会的组织结构本质上是非常扁平的——没有上下级关系，谁也没有义务听谁的。但问题是，在这种扁平的组织里，怎么开展工作？
“平等议事是需要规则的，而规则背后是有文化的。”他告诉央视网《锋面》记者，在一个上千人的小区里，有能力、有资源的人其实非常多，如果不用一套成熟的工作方式去破冰、建立信任，大家很难相互尊重、彼此支持。
他还提醒，业委会合理的目标设定特别关键。“如果说要保障物业服务正常运转，让小区环境向好，这个目标是合理的。但如果说既想要低物业费又要高服务质量，那就脱离实际了。”因为一旦承诺无法兑现，业委会信用破产，后续工作将举步维艰。
优质业委会，到底长啥样？
业委会成立不起来，让人灰心；成立后“变心”，让人觉得扎心。北京工业大学社会学院曹飞廉、张晨怡团队在两年基层调研中发现，运行良好的业委会中，“信任”是关键。
“业委会的工作量不算特别大，但难点在于怎么赢得其他业主的信任，把小区的公共事务推行下去。”张晨怡在调研中发现，高信任度的业委会主任通常是两类人：一是小区兴趣社团带头人，如广场舞队长，他们人缘广、号召力强；二是社区团购团长，他们和邻里互动多，自然积累起了社交信任。
在张晨怡调研的一个小区，业委会想建电动车充电车棚，却在选址问题上遭多方反对：“不能放我们楼前，有安全隐患”“放我们这儿影响绿化”“我们楼下缺垃圾投放点，再占都没有扔垃圾的地儿了”……
在这个过程中，集体行动推进得特别困难。但业委会成员一方面挨家挨户解释车棚设计的安全性、使用的便利性和充电车棚的管理方案，另一方面向两个“帮手”借力——普及电动车上楼充电的危险性，以此获得了基层社区的支持；引入政府购买服务的非营利组织协助协调物业公司、取得房管局等部门的支持。经多方努力，他们顺利将电动车充电车棚运营起来。
“为业主谋福利，不是送一桶油或一袋米。”张晨怡认为，除了日常工作以外，业主最关心的事情其实是两个“钱袋子”——公共收益和住宅专项维修资金。多久公示一次？走什么审批程序？如果没有按规定公示，谁该承担什么后果？“不能等出现问题了再去查，要在程序违规时就叫停整改。”
以住宅专项维修资金为例，北京市隆安（广州）律师事务所葛向荣律师告诉央视网《锋面》记者，住宅专项维修资金在业委会成立前，由物业所在地的住建或房管部门代管，存入商业银行开设的专用总账户。在业委会成立后，资金可有两种移交方式：一是将资金整体转入业委会新开设的专用账户；二是保留原账户，仅将管理权移交业委会。无论哪种方式，账户均以业委会名义开立。
曹爱华（化名）是江苏南京浦口区一小区的业委会主任，小区外来人口多、业主基数大，也常见对物业不满的情况。但在她看来，业委会的目标不是一味压低物业费。
她在和物业方沟通之后意识到，物业运营需要承担垃圾分类、保洁清扫、园林维护等近百项工作，如果想要保持一定的物业服务质量，那成本不低。“如果费用压得太低，物业公司可能直接退场，服务一中断，最后吃亏的还是我们业主。”在她看来，理想的状态，是和物业建立合作关系，而不是对立关系，共同提升小区的服务水平。