在一起农村宅基地买卖纠纷中，原告、被告为非同村村民，签订《宅基地出售合同》后无法办理过户，从而产生纠纷。9月16日，经新疆伊犁哈萨克自治州霍城县人民法院清水河人民法庭调解，双方最终达成退款协议。
2023年11月10日，被告陶某将一处登记在李某名下的宅院以60万元的价格出售给宗某。陶某与李某系亲属关系。同年11月30日，宗某与陶某、李某正式签订了《宅基地出售合同》，李某将集体土地使用证交付给了宗某，宗某随后分期将60万元购房款支付给了陶某。合同中约定，李某需协助宗某办理该房源的过户登记手续。当宗某前往办理过户登记手续时，却被告知宗某、陶某、李某均非同村村民，按照法律规定不能办理过户登记手续。双方签订的《宅基地出售合同》因此被认定为无效，随即引发纠纷。2025年8月11日，宗某诉至法院，要求被告退还60万元。
案件受理后，承办法官积极组织双方调解，就农村宅基地买卖方面的相关政策及规定，耐心向双方释法说理。在调解过程中，陶某辩称，双方非同村村民，原告知情，也存在一定的过错，且原告已使用房屋，并出租给他人，不能如数返还购房款。经过又一轮协商，最终，双方当事人自愿达成调解协议：被告陶某返还原告宗某购房款52万元，于2026年9月30日前分期付清。若被告陶某有任一笔逾期付款，原告宗某有权就剩余案款一并申请强制执行，并由被告承担未付款10%的违约金；原告宗某需于2025年9月25日前返还被告陶某的宅院（已返还）。
法官温馨提示：该案凸显了农村宅基地交易中的法律风险，宅基地不是一般的商品，其交易受到严格限制。城镇居民、非本集体经济组织成员均不具备购买农村宅基地的资格，此类交易合同违反法律强制性规定属无效合同。对于主动上门提出买地、租地建房的非本村人员，务必保持警惕，拒绝签订任何书面协议。违法交易不仅会导致合同无效，还可能面临“拆房还地”且无补偿的风险。（李慧霞）