江城丽景二期小区位于四川省德阳市中江县凯江东路4段1671号，由富乐房地产公司开发建设，该楼盘A、E栋于2012年9月交付，B、C、D栋于2017年竣工陆续完成交付。后因富乐公司资金断链、将项目土地用于抵押，且存在消防验收未通过等问题，业主无法办理房屋权属证书，引发多次群访，严重影响社会和谐稳定。
经调查，一是土地抵押问题。2014年6月富乐公司将江城丽景二期土地使用权抵押给浦发银行德阳分行，2017年11月，浦发银行德阳分行与第三人信达四川分公司签订《单户债权转让协议》，截至2023年10月，项目土地仍处于抵押和查封状态。信达四川分公司就涉案房屋所涉土地设立的抵押权在先，业主购买涉案房屋在后，业主作为商品房消费者享有的房屋交付请求权是否能够优先于信达四川分公司享有的抵押权；信达四川分公司、富乐公司是否应当为业主办理涉案房屋所对应土地的涂销抵押登记手续成为本案的争议焦点。二是消防验收问题。该小区消防通道上建有一栋四层的建筑物（原物资局宿舍）堵塞消防通道，存在安全隐患，导致消防验收无法通过。
经统计，江城丽景尚未办理分户产权证的共有商品房432套（其中住宅409套、门面23套），该案涉及户数人数众多，矛盾隐患巨大。
处理过程与法律依据
（一）坚持以民为本，强化组织领导
近年来，县委、县政府深入学习贯彻中央关于保障和改善民生重要政策，将民生工作作为全县工作的重中之重，对“问题楼盘”展开雷霆行动。成立县委政法委牵头，县法院、县住建局、凯江镇人民政府等多部门组成的“府院联动”工作专班，构建“党委领导、政府支持、法院主导、部门协同”的纠纷化解格局。数次组织现场办公、调查取证、会议讨论等方式，将问题细化梳理、分类施策，对进度适时督察，探索出问题房屋产权证分户办理的中江路径。
（二）坚持司法为民，保障合法权益
买房是百姓大事，更是民生大事，土地抵押导致无法办证，业主权益难保障、意见大。对此，县法院严格履行为大局服务、为人民司法的职责使命，迅速统一思想认识，组织民二庭资深法官组成合议庭，庭长亲自担任承办人，分管副院长将案件纳入四类案件进行监督指导。根据2023年4月20日最高人民法院发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，县法院于2024年1月15日作出一审判决，要求被告富乐房地产公司及第三人信达四川省分公司为原告陈立凯办理涂销抵押登记手续，并协助陈立凯办理房屋权属登记手续。1月28日，第三人中国信达资产管理股份有限公司向德阳市中级人民法院提出上诉，德阳市中院经依法审理后，于6月7日作出终审判决，维持县法院一审判决。
（三）坚持部门联动，破除办证障碍
消防验收关乎居民的生命财产安全、居住环境质量，也关联着法规遵循与社区和谐稳定。针对消防验收未通过问题，县委政法委立即牵头行动，及时组织县法院、县住建局、县自然资源局、凯江镇、富乐房产公司及其管理人召开会议研究，细化明确主体责任、协同责任，确定了两步走、分项办的原则，“对症下药”推进矛盾问题逐个化解。一是委托依法鉴定。依据《城市危险房屋管理规定》《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）等法律条例规定，凯江镇联系第三方鉴定机构对该建筑进行了安全鉴定，鉴定机构于2024年7月24日出具鉴定报告确认整栋建筑为D级危房，建议拆除。二是制定拆除方案。2024年7月15日，县住建局组织凯江镇政府、县执法局、县自然资源和规划局、县法院、富乐公司，就江城丽景二期业主委员会反映的问题召开协调会，研究形成了原物资局宿舍拆除方案。三是有序拆除危房。经多方沟通协调、联合调解，原物资局宿舍居民7月底搬离完毕，10月凯江镇政府同县住建局组织危房拆除，并完成场地清理、平整工作。
处理结果及执行效果
在县委、县政府的坚强领导和相关部门的紧密合作下，成功拆除了原物资局宿舍，消防验收已顺利通过；原告陈立凯与被告富乐公司、信达四川分公司商品房销售合同纠纷一案，经历一审、二审及执行程序，最终顺利结案，当事人已于2024年11月1日办理了房屋权属登记手续。本案作为首案处理后，引导了群众循法而为，懂得用法律的武器，坚决维护自己的合法权益，得到了广大群众的认可与肯定，为涉案项目431户同类问题的处理提供了参考。
经验启示
（一）建立府院联动机制。县委、县政府坚持以保障和改善民生为出发点和落脚点，把保障居民安居乐业作为头等大事，快速响应，及时建立“府院联动专班”，明确法院、住建等相关部门的协同责任清单，定期召开联席会议，县委政法委纳入法治督察事项，形成“信息共享—问题共商—风险共防”闭环。
（二）设置分类处置流程。结合江城丽景问题楼盘办证等涉众型民生案件办理过程，对开发商违规、资金断裂等导致的产权纠纷，成立“专项工作组”，明确“确权判决+行政履职令”双轨执行路径，判决书同步载明行政部门办证义务及期限，避免执行空转。
（三）探索源头治理模式。探索建立“司法裁判+政策完善”反馈机制，针对房地产领域高发问题，联合研究制定规范性文件，从源头规范开发企业资质审查、预售资金监管等环节。（杨小玲 林宁）
