自古以来，中国人做生意都讲究“言而有信”“和气生财”。在日常生活中，不少人顾及朋友交情，为了快速达成交易，常常选择采用简便的口头形式订立协议。但是，现代经济社会注重契约合同，口头约定的合同是否有效？存在哪些风险？近日，河南省南阳市新野县人民法院审理了一起租赁合同纠纷案件，双方仅通过口头约定房屋租赁事宜，后因案涉房屋损害问题双方引发争执，现诉至法院请求赔偿，这种情形是否能够被支持呢？
2019年9月份，李某租用张某的三间厂房，双方口头商定租期5年，租金4000元，李某于2019年2月23日支付张某4000元，双方未签订租赁协议。租赁期满后，李某拒不返还租赁房屋。2024年4月10日上午，李某将租赁的厂房三面墙体砸了4个洞口。张某得知后报警，辖区派出所委托评估公司对被损毁的四处墙体进行鉴定，经鉴定案涉财物损失价值为3800元。现张某要求李某立即修复损坏的厂房并赔偿房屋损失3800元，同时返还侵占的厂房。
法院审理后认为，张某与李某经口头协商，李某租赁张某购买的三间厂房，双方形成租赁合同关系。现五年租期已经届满，双方后续形成不定期租赁合同关系，现张某请求李某返还厂房，视为向李某主张解除租赁合同，应当予以支持。对于李某在租赁期间损害厂房的行为，经鉴定案涉财产损失价值为3800元，李某应当予以修复或者给予经济赔偿。法院最终判决：一、解除张某与李某之间的租赁合同；二、李某于判决生效之日起三十日内腾退其租赁张某的三间厂房；三、李某于判决生效之日起三十日内修复厂房，若逾期未修复，赔偿张某3800元。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。
法官说法
本案系一起租赁合同纠纷案件，主要争议焦点为：一是口头协商是否形成租赁合同关系；二是承租方是否应当承担租赁房屋的赔偿责任。
一、口头协商是否形成租赁合同关系；
关于口头合同成立的基本条件：一是当事人一方已经履行了全部或主要义务，另一方已经接受了履行，应视为合同成立；二是双方当事人对合同必要条款无异议，仅对合同非必要条款发生争议，应认定合同成立；三是有充分、有效的证据来证明，应认定合同成立。本案中，双方当事人经口头协商承包五年，且一方给付租金，另一方承包土地达五年之久，应当认定为合同有效。现五年租期已经届满，双方后续形成不定期租赁合同关系。
二、承租方是否应当承担租赁房屋的赔偿责任；
在租赁合同关系中，若承租人在租赁期间因使用不当、疏忽大意或其他原因对租赁财产造成了损害，承租人应当承担相应的法律责任。其主要表现为：承租人应尽力修复受损财产，使其恢复至租赁初期的状态或功能；若承租人无法或不愿自行修复，则需按照损害程度及市场价值向出租人支付相应的赔偿金。这样既保障了出租人的财产利益不受侵害，又促使承租人在使用租赁财产时更加谨慎负责，对于维护租赁市场的健康发展和保障当事人的合法权益具有重要意义。
法官提醒
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定， 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。所以，口头约定是订立合同的一种形式，只要双方意思表达真实，合同也可以口头进行约定。需要注意的是，虽然当事人双方的口头约定具有法律效力，但是如果其中一方对该口头约定予以否认并不履行相应的义务，那么就需要另一方提供证据来证明该口头约定的存在，否则空口无凭，很难让法律对此约定予以认定。因此，在进行较大金额的经济活动时，签订一份规范的书面合同是必不可少的。即便采用了口头形式订立合同，也一定要妥善保留交易过程中的交易凭证、票据等相关证据，以便在需要时能够及时有效地维护自己的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百一十九条 ：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款 ：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 ：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” （吕纪春 徐曼 田杨）
