认为购买的新房有质量问题，业主彭先生接连两次提起诉讼。先是要求开发商支付逾期交房违约金7万多元，遭到败诉后，又起诉要求开发商赔偿损失12700元。
这两次诉讼，开发商都委托我们代理应诉……
排水不畅业主拒绝收房
2023年6月，彭先生与房产公司签订《商品房预售合同》，买下一处位于市中心的房屋。合同约定，开发商应在2024年10月31日前交房，交房条件是取得《交付使用许可证》。如果逾期交房，按已付房款的万分之三计算的每日违约金。
基于已经取得《交付使用许可证》，房产公司分别在10月15日、10月21日、10月25日三次向彭先生发出《入户通知单》，通知他10月27日上午9点到下午4点办理收房手续。
10月27日交房当天，彭先生验房时认为淋浴间地缝不整齐，排水也不顺畅，于是以“装修质量不过关”为由拒绝收房，要求房产公司进行整改。
经过维修完成收房手续
得知彭先生反映的情况，房产公司马上安排整改。
10月28日，装修工人将彭先生房屋淋浴间的地砖全部拆掉进行了重铺，还调整了淋浴间地面的坡度，以解决排水不畅问题。
然而，彭先生查看后认为重铺的地砖不够美观，要求再进行调整。
11月19日，房产公司再次安排工人对淋浴间进行了处理，11月21日完工。
11月28日，彭先生又反映淋浴间发生堵水，房产公司当天就进行了疏通。
11月29日，彭先生在房屋验收单、物品签收记录、交房流转单上签了字，确认验收无误，完成了交房手续。
从10月27日验房到11月29日签字收房，前后拖了一个月零两天。
彭先生觉得，这属于因为开发商原因的逾期交房，于是向房产公司索要合同约定“按已付房款的万分之三计算的每日违约金”，逾期交房29天的违约金共7万多元。
由于和房产公司协商未果，彭先生到法院提起了诉讼。
起诉违约业主遭到败诉
得知自己遭到起诉后，房产公司委托我们代理应诉事宜。
虽然这起纠纷看起来并不复杂，但房产交易涉及大量文书材料，接受委托后，我们首先基于松散的材料梳理出一条时间轴。
房产公司交给我们的材料包括一份六十多页的预售合同，一份《交付使用许可证》，两份《入户通知单》、签收记录和通过微信沟通以及报修的记录。
我们先把这些材料按日期进行了排序：哪一天取得许可证，哪一天发出收房通知，哪一天验房时提出异议，哪一天整改完成，哪一天签字收房……时间轴一排出来，房产公司履约的完整链条也就清楚了。
法院审理后认为，彭先生的房屋在2024年10月29日就应当视为已经交付，因为他反映的淋浴间地缝不齐、排水不畅等问题属于保修范围内的质量瑕疵，并不是房屋不符合交付条件。彭先生可以在收房后要求开发商维修，但不能以此为由拒绝收房，更不能据此主张逾期交房违约金。
法院据此判决，驳回彭先生的全部诉讼请求。
再遭诉讼酌定赔偿六千
初战告负后过了半年，彭先生再次提起诉讼，这次他不再索要逾期交房的违约金，而是要求房产公司赔偿房屋空置一个月给他造成的损失12700元。
这个数字的依据是他签下的一份租房合同，月租金正是12700元。
这一次，面对“赔偿空置损失”的诉请，我们没有简单答复，而是设计了层层后退的三级抗辩：
首先，彭先生房屋的《交付使用许可证》在约定日期前取得，收房通知也已送达并签收，因此房屋的交付条件已经成就。
其次，淋浴间排水不畅属于保修范围内的质量问题，既非主体结构不合格，也未达到严重影响居住的程度，按合同补充条款的约定和司法解释的规定，不构成拒绝收房的理由，房屋自通知确定的交接日次日起即视为交付。
最后，前案生效判决已认定开发商按约完成了交付，本案属于重复起诉。
这三级抗辩，每一级都有独立的合同和法律依据。
同时，我们把对方的损失主张拆开来看。
彭先生主张自己遭受损失的依据是一份月租金12700元的租赁合同，但我们仔细审查该合同后，指出了两个时间问题：这份合同签订于所谓“空置期”结束之后八个多月，既不能证明是2024年10月收房后遭受的损失，也不能说明当时的房屋租金水平。根据《民法典》的规定，合同违约的赔偿范围不能超出订约时能够预见的损失。
我们还向法官指出，案涉房屋有两间淋浴房，彭先生认为有问题的只是其中一间，另一间浴室一直可以正常使用。
在庭审中，法官围绕淋浴间的问题做了细致发问：维修用了几天？维修期间淋浴房能不能用？修之前是什么状况，修之后又是什么状况？
法官希望了解的是，淋浴间维修对居住的实际影响到底有多大。
开庭后，我们向房产公司发出一份待确认事项清单，让房产公司组织项目人员，把两次维修调整淋浴间地面坡度和一次疏通的经过、时间和彭先生的反馈写成书面《情况说明》提交法庭。
在应诉意见中，我们结合相关证据，始终围绕“房屋的瑕疵已在收房前整改完毕”“仅一间淋浴房受到影响”“未影响整体居住”进行了论述。
法院审理后作出了判决，基于彭先生房屋的淋浴间存在两次维修的情况，酌定由房产公司赔偿六千元。
购房纠纷维权还须理性
这个案子给购房者最大的启示是，一旦遭遇房屋质量等问题，在维权时需要保持理性。
不是所有房屋质量问题都能成为拒绝收房的理由，只有房屋主体结构质量不合格，或者其他严重影响正常居住使用的情形，才构成开发商的根本违约，购房者才有权拒绝收房甚至解除合同。对于一般质量瑕疵，业主应当先收房，再要求开发商履行保修义务。
本案也暴露了房产公司的一个管理漏洞：维修记录存在缺失。
笔者建议，房地产开发企业和物业公司应当建立维修记录闭环管理制度，每一项报修都形成书面工单。维修完成后，由业主签字确认结果。在交付后期，应设立专门的客户对接小组，对业主反馈及时响应、闭环管理，将维修记录管理纳入项目交付考核，一旦发生争议有据可查。
（泰和泰（上海）律师事务所 宋辉 袁紫涵）