人民法治网四川讯 小区物业服务，关系千家万户民生福祉，更是基层治理、社区安稳、居住安全的重要基石。依法履约、依规服务、公开透明、权责对等，是每一家物业服务企业的法定底线与行业准则。
然而，在四川省广安市岳池县兰亭苑小区，岳池盛世铭都物业服务有限公司（下称盛世铭都物业）出现前期物业服务合同到期后拒不撤场，服务履职存在诸多短板，收取物业费用却未全面履行对应服务义务，由此引发物业与业主之间激烈的矛盾纠纷。
该物业所签订的前期物业服务合同期限届满后，在没有合法续聘手续、未经过业主大会表决、未履行公开选聘招投标流程的情形下，持续在小区开展物业服务并收取费用。多年来小区服务暴露出多项短板，居住环境较差、安防管理存在漏洞，发生业主财产受损事件，消防隐患未能及时消除，同时小区公共收益账目长期未向业主公开。面对业主因物业服务不达标提出的维权诉求，物业未开展自查整改，反而向业主提起民事诉讼，小区矛盾进一步激化。
一、合同早已法定到期，无续聘、无表决、无招投标，存在强制提供服务争议
据业主核实：盛世铭都物业与岳池县兰亭苑小区开发商（四川康宇房地产开发有限公司）签订前期物业服务合同，服务期限为2014年10月1日至2017年9月30日，三年服务周期届满后合同依法自动终止。
三年合同期满之后，不少小区业主多次要求该物业公司撤离，但该公司并未撤离小区、未办理工作移交，未与业主续签物业服务合同，相关情况也未向业主进行公示。
根据《民法典》物业服务合同相关规定以及《物业管理条例》，前期物业服务合同期限届满的，合同依法终止；物业公司如需继续提供物业服务，应当经由业主大会表决同意，履行公开选聘、招投标等法定程序后方可续聘履职。
直至2025年7月31日该物业方才离场，期间盛世铭都物业始终没有公示业主续聘投票记录，无对应招投标文件，亦未同业主或者业主委员会签订正式物业服务合同，缺少业主授权及相关合规备案手续。在前期服务合同已经终止的情形下，企业持续驻场提供服务、收取物业费，由此引发业主关于强制提供服务的争议。
社区于2023年9月19日出具一份事实服务情况说明，但该份材料并未获得多数业主认可。业主表示，即便客观上存在事实服务行为，也不能直接免除物业公司法定履职义务，不能以此规避公共收益公示、整改服务问题等法定责任，更不能以此为由起诉维权业主。
二、安防管理存在漏洞、业主财物被盗维权遇阻，物业服务出现履职失职
多位业主反映，该物业服务期间，小区安防管理存在明显短板。外来人员、闲散人员进出小区缺少登记、核查流程，门禁管理落实不到位，小区治安管理风险突出，多名业主出现电瓶车、私人物品失窃情况。
其中一名业主实名反映：其本人长期在外地务工，2017年12月底返乡后，发现停放在小区车库监控覆盖区域、由保安队长协助停放的价值5480元电瓶车被盗。
事件发生后，业主向物业反映情况，希望调取监控寻求解决，物业未予以处置配合。业主选择报警处理，但受限于小区安防设施失效、安保管理缺位等因素，该案至今没有进展，业主损失未能得到弥补。
该业主介绍，在财物被盗事件发生之前，自己均按时足额缴纳物业费，没有拖欠记录。正是因为物业没有尽到安全保障义务，造成个人财产损失，才选择暂停缴纳物业费进行维权。
三、园区管理存在短板：垃圾清理不及时、设施常年破损，维修养护落实缺位
保洁养护、秩序维护、保障基础居住环境，是物业服务的核心内容。盛世铭都物业服务期间，小区多项基础服务落实不到位。
小区公共区域存在垃圾堆积、楼道杂物乱堆现象，清扫保洁频次不足，业主留存大量现场图片作为佐证。
与此同时，小区公共设施、设备出现老化破损之后，物业公司未能及时检修、维护、更换，任由设备持续损坏，对全体业主居住体验以及居住安全造成不利影响。
针对小区存在的各类问题，业主多次沟通反馈，物业公司整改工作推进不力，双方矛盾不断加剧，物业服务质量持续下滑。
四、多年公共收益零公示、零分红、零审计，业主集体权益保障存疑
依据《民法典》《物业管理条例》相关规定：小区电梯广告、公共车位、公共区域经营、公共场地租赁产生的公共收益，所有权归全体业主。物业仅承担代为管理职责，应当定期公示收支账目，接受业主的监督审计，依规处置公共收益。
兰亭苑小区业主表示，盛世铭都物业服务的多年时间里，从未公示公共收益相关账目，没有开展年度收支公示，未接受业主审计，也未向业主进行公共收益分红。
物业公司收取物业服务相关费用，却不履行公共收益信息公开的法定义务，权利义务不对等问题凸显。
业主提出，缴纳物业费是业主法定义务，享有公共收益知情权、审计权、收益分配权同样是业主法定权利，二者应当对等。
业主诉求明确：物业公司应当完整公示历年公共收益台账、收支明细、合作合同、资金流水，交由全体业主开展审计核算；核算完成之后，可就业主应得收益与物业费进行抵扣，实行多退少补。
五、收费开票不规范、消防隐患长期存在，小区安全管理存在风险
除去服务履职缺位、公共收益不公开之外，该物业还存在多项管理不规范问题：
1、收费开票不规范：多名业主缴纳物业费之后，物业公司未开具正规发票，账务管理存在不合规情形。
2、消防隐患长期存续：小区消防设施、器材维保工作缺位，相关隐患长期没有整改，小区消防维保不达标，对全体业主生命财产安全构成潜在风险。
3、沟通处置方式简单：面对业主合理诉求，物业消极应对，进一步激化小区物业矛盾。
六、物业提起民事诉讼追索物业费，业主期盼司法公正裁决厘清权责边界
在前期物业服务合同到期、物业服务存在多项瑕疵、公共收益长期未公示、消防隐患未能消除的背景下，盛世铭都物业未开展自查自纠，向小区业主提起民事诉讼，追索物业服务费。
业主表示，并非主观恶意拖欠物业费，而是物业公司在先出现违约失职行为，侵害业主合法权益，业主才采取拒缴物业费的方式进行维权。
业主恳请审理法院、住建主管部门、市场监管部门：依法核查前期物业服务合同履行及到期后的处置情况，核实续聘程序缺失、物业服务履职瑕疵、公共收益未公示、消防隐患、收费开票不规范等相关事实。依据《民法典》第九百四十条、第九百四十八条等相关法律规定，厘清物业企业与业主之间权责划分，坚持权责对等、过错担责原则，对纠纷作出公正裁决。
媒体观察
物业服务本质是履约等价的服务关系，应当权责对等，不能出现只收取服务报酬，却不履行对应服务义务的情况。
岳池县兰亭苑小区的矛盾，不只是简单的物业费欠费纠纷，折射出前期物业合同到期后的交接困境、物业服务履职缺位、业主集体公共权益保障、基层社区治理等多重现实问题。
物业服务合同到期拒不撤离，在缺少业主合法授权情形下持续收费，属于程序层面的硬伤；安防管理缺位造成业主财产受损，是物业服务履职失职；公共收益常年不公开、不审计，直接侵害全体业主的财产知情权与财产权益；环境卫生差、设施维保缺位、消防隐患久拖不改，背离物业服务企业的基本职责。
物业服务应当遵循先履职后计酬的基本原则，提供合格服务方可收取对应报酬，履职存在过错就应当承担相应责任。
本案也留给当地住建部门、司法机关关于物业交接、业主共有权益保护的多重治理思考，期待各方正视小区反映的各项问题，核查物业公司多年来存在的违规、失职情形，化解物业到期拒不交接、公共收益不公开、履职失责等现实顽疾，公平化解基层物业矛盾纠纷，维护普通群众合法居住权益，进一步规范小区物业服务治理秩序。
（作者：刘小菡）