人民法治网四川讯 “真没想到，这么一个‘烫手山芋’，竟然顺顺当当拍卖出去了！”
近日，四川省南充市蓬安县某纺织公司名下的工业用地及厂房、机械设备，在蓬安县人民法院第二次司法网络拍卖中顺利成交。买受企业迅速取得不动产权证，工地已响起开工的机械轰鸣。更让人意外的是，成交价比起拍价还高出了10%。
可就在几个月前，这块地还是执行法官们眼中“难啃”的硬骨头。法官办公室的电话隔三差五就会响起“法官，我那笔钱还能不能要回来？”“厂房烂在那里好几年了，到底有没有人管？”
承办该案的执行法官心里清楚：这块地背后牵扯的，不只是一笔银行贷款，更是一个厂区长期闲置的资源浪费。“案子搁在我手里一天，我就得想办法把它盘活。”
一块有瑕疵的地
2010年，该纺织公司通过挂牌出让取得蓬安县河舒工业园区46520平方米工业用地。后因经营不善、资金链断裂，公司将土地及厂房、机械设备抵押给银行借款，到期未还。银行诉至蓬安法院，法院判决支持其优先受偿权。判决生效，纺织公司却纹丝不动，案件进入强制执行。
执行法官一查，眉头紧皱，这块地的“毛病”实在太多了：实测面积比证载面积小，公司当初建设完工后压根没去办用地验收，实际占地和产权证对不上号。更麻烦的是，原产权里还包括了园区的规划道路，县水务局整治河舒河时又占了一部分土地，边界不清、权属争议一团乱麻。
厂区里也不省心。两个车间还在租期内，强制腾退会立马引发新纠纷，大量废旧设备和原材料堆在厂区，产权归属说不清，光清场就得花一大笔钱。
这样的“瑕疵资产”，谁敢接盘？ 意向竞买人望而却步。评估机构实地勘查后给出建议：“这块地问题复杂，建议暂缓处置。”
申请执行人的代理人几乎每周都向法官询问进展：“法官，这厂房烂在那里也不是个办法，你们有没有什么思路？”
申请执行人急，法官更急。债权兑现不了，土地长期闲置，资源白白浪费。他带着团队反复踏勘现场，把每一处瑕疵都记在本子上。
办法是“磨”出来的。法官一次次与申请执行人沟通，讲清楚资产瑕疵的现状和处置难点；又多次与该纺织公司的留守人员座谈，了解土地权属争议的来龙去脉。在一次又一次的对接中，一个思路逐渐清晰，与其等所有问题都解决了再处置，不如把“丑话说在前头”，让市场来决定价格。
府院联动，给“死棋”找活路
常规做法是把所有瑕疵一个个解决再处置，那得等到猴年马月？
2023年4月，蓬安县人民政府和蓬安县人民法院就联合制定了《蓬安县企业破产专项工作协调会议机制》。针对该案，法院联合县自规局、住建局、税务局、水务局、工业园区管委会等部门，成立了专项工作组。
实地勘察、联合办公、核查档案、明确权责……各部门坐在一起，对土地面积不符、占用道路、水务占地这些历史遗留问题逐一“会诊”，分类制定解决方案。政策障碍，一步步被扫清。
障碍扫清了，可地还是那块“有毛病”的地。怎么让买家放心？
蓬安法院不遮掩、不回避，把所有瑕疵一次性、全面、透明地“晒”在拍卖公告里：实测面积是多少、权属有什么争议、欠了多少税、租户什么情况……统统写清楚。
更重要的是，法院给了竞买人一颗“定心丸”：拍卖成交后，由法院牵头协调相关部门，能补办的证照限期办结；占用道路和水务占地的问题，由政府同步调整规划或进行置换补偿。
“交易无缝衔接、瑕疵事后清零”这个承诺，彻底打消了竞买人的顾虑。
公告发布后，咨询电话陆续响起。有竞买人专门来电确认：“公告里写的瑕疵，你们真能帮助解决？”法官一一耐心解答：“只要您拍下来，后续手续我们全程跟进。”
对接招商，让资产价值“跳”起来
光有人买还不够，还得卖个好价钱。
蓬安法院将资产信息推送至蓬安县招商引资项目库，与工业园区产业规划精准匹配。园区管委会利用地块临近工业园核心区的地理优势，定向对接多家符合产业导向的企业，并积极宣传当地招商引资优惠政策。
一家科技企业的负责人实地考察后，当场表达了强烈兴趣：“这块地位置不错，虽然有些历史遗留问题，但法院承诺帮忙解决，我们愿意参与竞拍。”
最终，这家科技企业果断出手，以高于起拍价10%的价格竞得该宗资产。
资产处置过程中，还有一个容易被忽略的细节，厂区里那两家租赁企业怎么办？
蓬安法院没有一纸命令强制腾退，而是联合园区管委会主动上门沟通。
“我们知道你们租期还没到，但法院处置资产也是为了盘活资源。我们会给你们合理的搬迁过渡期，还会帮忙联系周边合适的厂房。”法官的一番话，让租赁企业负责人态度明显缓和。
沟通几次后，租赁企业负责人主动找到法官：“法院这么为我们着想，我们签腾退协议。”
最终，租赁企业自愿签订了腾退协议。没有一起强制冲突事件，矛盾在萌芽阶段就化解了。
“这块地，终于活了”
拍卖成交那天，申请执行人打来电话：“法官，谢谢你们！这笔钱拖了这么多年，终于有着落了。”
买受企业的负责人也对后续服务赞不绝口：“法院说到做到，拍卖后很快就帮我们协调好了证照办理，我们现在已经开工建设了。”
被执行纺织公司的留守人员也松了一口气：“这地烂在我们手里好多年，现在总算有个好归宿了。”
从无人问津的瑕疵资产，到溢价成交的优质标的；从强制腾退的对抗局面，到握手言和的和谐结局，蓬安法院以府院联动打破壁垒，以司法担当护航民企，让沉睡多年的工业用地在法治轨道上迎来新生。
这，就是执行的力量。
（供稿：南充市蓬安法院 作者：沈文慧）