“小区电梯维保不及时，出行没有安全感。”
“公共收益从不公示，我们的知情权得不到保障。”
在民事纠纷司法实践中，陕西西咸新区人民法院发现，辖区内涉物业纠纷案件数量较多，问题集中在物业服务质量差、物业费欠缴等方面，业主与物业公司之间矛盾较为突出。此类纠纷牵涉面广、敏感度高，一端连着群众安居的“幸福指数”，一端系着社会和谐的“稳定根基”。西咸新区法院构建“多元联动、示范引领、以审促治”纠纷化解体系，以公正裁判厘清权责边界，以示范判决引领行为预期，让物业服务有标可依、业主维权有章可循，在物业矛盾纠纷化解领域探索实践出了司法新路径。
西咸新区法院巡回审理一起物业纠纷。冯心雨 摄
西咸新区法院联合住建部门举办“多元综治，凝聚合力，开启物业服务新篇章”专题讲座。冯心雨 摄
西咸新区法院干警为居民发放《物业服务纠纷常见法律问题十问十答》宣传手册。冯心雨 摄
关口前移：将矛盾化解在萌芽阶段
西咸新区法院充分发挥府院联动机制效能，凝聚多方基层治理力量，构建多元协同的前端矛盾化解模式，推动物业纠纷治理由事后裁判向事前预防转变。
针对物业纠纷多发的痛点，西咸新区法院联合新区管委会、住建、城管、消防、市场监管、社区，建立常态化物业纠纷专题研判机制，在辖区内23个大型小区开展联合排查。小组成员或走进楼栋单元面对面接待业主，或在小区广场、物业办公室倾听群众诉求，逐条记录业主反映的如外墙渗水、电梯故障、垃圾堆积等各类问题，对收集到的问题分类建立台账，明确责任主体，由责任单位指定专人包抓处置，通过回访业主推进问题整改，以“排查、分类、交办、督办、销号”全闭环管理，实现矛盾隐患早发现、早预警、早处置。
“法官，我不是不想交物业费，房子质量有问题，物业不管，我凭什么交物业费？”在西咸新区法院组织的物业纠纷专题讲座现场，针对物业公司反映的个别业主拖欠物业费问题，业主老刘颇为不满。
老刘的不满并非个例，不少业主混淆了房屋质量问题和物业服务的边界，面对这一普遍存在的“认知偏差”，西咸新区法院法官联合住建部门工作人员开展专题释法明理。
“房屋买卖合同和物业服务合同分属不同法律关系，不应混淆；房屋质量问题应向开发商主张权利，不能因此拒交物业费。但同时，物业公司不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费；对于房屋质量问题引发的业主不满，物业公司应当积极协助业主联系开发商进行处理。”法官的一席话，让老刘和在场业主明确了问题解决思路。
房屋楼顶和外墙渗水问题反馈至住建局，部分小区电梯故障反馈至市场监管局，小区生活垃圾长期堆积反馈至相应街办……排查小组将今年4月下旬起排查到的57个问题汇总梳理后，分类反馈至相关部门，做好协调督促，直至问题解决。通过这种提前介入、闭环化解的方式，今年以来，西咸新区法院已将421件矛盾纠纷隐患化解在前端，消弭于萌芽。
示范诉讼：一把“尺子”解开百家心结
某小区因物业服务质量差，100余户业主集体拒交物业费，双方僵持不下，最终诉至西咸新区法院。
该案涉及面广、对立情绪突出，又属于群体性纠纷。“如果直接判决，业主心里气不顺，物业也认识不到自身问题，矛盾反而更深。”承办法官冯慧君认为。她选取其中5户具有代表性的案件，将巡回法庭开进小区，并邀请业主代表、物业人员、社区及住建部门工作人员旁听庭审。
庭审现场，业主代表李姐情绪激动地列举了物业服务存在的问题：电梯维保不及时、保安管理形同虚设……而物业企业代表也很郁闷：“收费率低，物业公司已经尽力了。”
冯慧君耐心引导大家客观看待问题：“业主有按时交纳物业费的义务，但物业公司服务不到位，同样需要承担责任。”经查明，物业服务的确存在管理服务不规范、垃圾清运不及时、消防设施维护记录不完整等问题，最终法院判决：业主需补交物业费，同时因物业服务的确存在问题，依法核减了部分费用，并督促物业公司后续整改。
判决生效后，冯慧君召集商事调解组织、特邀调解员、物业行业协会、社区工作人员共同组成物业纠纷专项调解团队，就如何运用上述判决推动该小区剩余同类型案件达成调解进行研讨。最终，涉及100余户业主的相关纠纷全部化解，物业公司在意识到自身问题后，也在小区环境、报修响应等方面做出明显改善，业主与物业关系重归和谐。
“之前是我们物业服务确实有不到位的地方，所以业主不好好缴费。他们不好好缴费，我们更没有动力去改进服务，成了恶性循环。感谢法官大热天的来帮我们解决问题，我们和业主终于有机会心平气和的沟通，让恶性循环走上了良性轨道。”物业公司代表曹某感慨道。
近年来，西咸新区法院适用物业纠纷分层化解机制，以示范判决指引同类纠纷快速处理；其余案件分流至物业纠纷专项调解团队进行先行调解，调解不成的迅速启动速裁快审程序，大批物业纠纷得到高效化解。
以审促治：让“糊涂账”变成“明白账”
“物业费交了，但是咱也不知道钱都花在哪儿了。”
“电梯里的广告受益每年有多少？都去哪了？”
通过梳理汇总既往物业纠纷司法实践，西咸新区法院发现，公共收益不透明是引发物业纠纷的常见导火索。因此，法院向辖区住建部门发出《司法建议书》，建议推动小区公共收益透明化。
收到司法建议后，西咸新区住建部门发起专项监管活动，在辖区内315个小区全面推进物业公共收益公开化和公共服务透明化工作。目前，部分小区已实现通过微信小程序查询公共区域收支明细——广告费收入多少、停车费用支出到哪里，手机一点，清晰明了。
“电梯广告场地使用费3523元、外围停车场地使用费3615元，计划用于电梯维护、停车场地维护及小区公共区域照明。”业主王伯轻点手机查询，每月收支一目了然，“这样我们交物业费也交得心甘情愿。”王伯脸上露出了笑容。
从“审理一案”到“治理一片”，西咸新区法院通过司法建议从制度层面堵住漏洞，推动物业治理从“治标”走向“治本”。同时，持续深化以审促治，协助住建部门落地物业服务企业红黑名单管理制度，搭建司法裁判与行业信用监管双向互通共享机制，将信用监管结果作为是否对物业费收费金额予以相应扣减的参考之一，有力推动物业公司优化物业服务。
从一位业主的维权解忧到万千业主的安居安心，从个案矛盾的高效化解到行业问题的源头整治，西咸新区法院始终树立和践行正确政绩观，聚焦群众急难愁盼，深耕物业纠纷基层治理。今年以来，西咸新区法院受理物业纠纷案件833件，结案706件，调撤结案421件，同比增加17.8%，物业纠纷多元化解成效凸显，切实以司法力量护佑万家灯火，为城市精细化治理注入法治动能。
（作者 许颖 杨慧慧）