对小区物业服务不满意、感觉没达到心理预期，是否能直接拒交物业费？现实生活中，不少业主因为觉得物业卫生打扫不及时、设施维修不到位、管理有漏洞，就选择拒交物业费，这种做法到底合不合法、能不能得到法律支持？近日，唐山市路南区人民法院审理一起合同纠纷案，判决因对物业服务不满意而拒交物业费的业主，支付物业费及合同约定的逾期违约金。
路南区某小区业主李某认为物业公司清洁、绿化、安保等服务不到位，例如草坪修剪不及时、门禁偶尔失灵等，遂自2023年起拒绝交纳物业费。物业公司多次催讨无果后诉至法院。庭审中，物业公司出示了物业服务合同、日常巡查记录、维修派工单及部分业主满意度调查表，证明其已按合同约定提供了基础服务，虽有个别瑕疵，但未构成根本违约。李某则提交了若干手机照片和视频，主张服务“不达标”。
路南区法院经审理认为，李某提出的问题属于服务细节上的不足，并非物业完全未履行主要义务，不能成为拒交全部物业费的合法理由。最终判决李某支付欠付的物业费及合同约定的逾期违约金。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，业主对物业公司提供的服务不满意，一般情况下不能直接拒交物业费，但在特定条件下可以合理拒交或减少支付。业主和物业公司签订了物业服务合同，这是一种双务合同，双方都有相应的权利和义务。物业公司有义务按照合同约定提供物业服务，业主有义务支付物业费。只要物业公司履行了基本的合同义务，业主就不能随意拒交物业费。业主仅以服务未达到其“主观心理预期”或存在局部瑕疵为由拒交费用，通常难以获得法院支持。
简单来说，物业的核心工作就是小区卫生、安保、公共设施维护、秩序管理。只要这些主要工作正常在做，只是偶尔有小问题、细节不到位、达不到个人心里的完美标准，业主可以要求物业整改，也可以协商适当减免部分费用，但绝对不能直接不交物业费。
本案中李某遇到的问题只是日常服务小瑕疵，没有导致小区无法正常居住，所以法院不支持其拒交物业费。
法官提醒
物业服务覆盖整个小区、服务全体业主，是长期、动态的工作，很难做到时时刻刻零瑕疵。业主一定要分清两种情况：如果物业彻底不干活、长期弃管、小区脏乱差、设施全部瘫痪，属于根本违约，可以依法维权、减免甚至拒交物业费；如果只是偶尔卫生不及时、绿化修剪滞后、小设备偶尔出问题，属于一般服务瑕疵，不能直接拒交物业费。随意拒交物业费，不仅会被起诉、补齐所有欠费，还要承担违约金，情节严重还会影响个人信用。在此提醒广大业主，遇到物业服务问题，要理性维权：保留照片视频证据、联系物业整改、通过业委会或社区沟通，必要时通过诉讼申请减免费用，不要用“拒交物业费”的方式赌气维权。同时也提醒物业公司，要认真履职、积极回应业主合理诉求，主动整改问题，提升服务质量，共同维护和谐的小区居住环境。小区良好的居住氛围，需要物业用心服务、业主依法守约，双方互相理解、理性沟通、依规办事。
（孙炜玥）