党的十九大报告指出，现阶段我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一重大论断，为审视和破解基层社会治理难题提供了根本遵循。当“安居”这一最朴素的民生诉求遭遇“管理”与“服务”的角色错位，物业服务纠纷便不再是单纯的合同履约争议，而成为检验基层治理现代化水平、回应人民群众美好生活向往的重要切口。物业公司本是业主花钱聘请的服务方，却在太多场景中以“管理者”自居，导致小区公共收益去向不明、设施维修拖延推诿、遇事先讲管控不讲服务等矛盾频发。因此，深入分析此类纠纷的表现形式及解决方法是破解该类矛盾关键节点。
一、当前物业服务纠纷的主要表现形式及审查要点
物业服务本身是物业服务企业通过为所服务的园区提供优质、高效的物业服务从而赚取盈利的行业。其健康发展关乎每一位居民的“安居乐业”，但近几年来，小区业主普遍反映物业服务不到位，小区环境脏乱差等情况，居民与物业服务公司之间的误解、矛盾逐渐升级，如何破解该类矛盾，一揽子解决相似纠纷，首先要厘清该类纠纷的主要表现形式、法律关系及对应的救济途径。
（一）物业费催缴类纠纷
这是最为多发的纠纷类型。业主常以物业服务不到位、房屋存在质量问题等为由拒交物业费。该类案件审查时应注意以下三个方面，一是服务瑕疵程度的认定，审查物业服务是否存在根本违约或一般瑕疵，业主需对服务不到位要承担相应的举证责任（如提供照片、视频、投诉记录）。若仅为保洁、绿化等局部、短暂的不达标（一般瑕疵），一般不支持拒交全部费用，反之若安保、公共设施维护等核心服务持续性缺失导致合同目的无法实现（物业公司根本违约），可酌情扣减物业费；二是业主在对房屋质量问题提出抗辩时，一般需要审查因房屋漏水、裂缝等质量问题拒交物业费的主张是否成立，同时依据合同相对性原则，房屋专有部分的质量问题属于商品房买卖合同关系，责任主体是开发商，而非物业服务人，故业主此类抗辩通常无效，不应予以支持，若涉及公共部位维修，则需进一步审查是否在物业维修基金使用范围内；三是诉讼时效的抗辩，物业费收缴具有连续性，司法实践中通常认定诉讼时效从最后一期欠费履行期限届满之日起算。但若物业公司长期怠于主张权利，仍可能引发时效抗辩，此时需审查是否存在持续催收的材料等相关证据。
（二）侵权性催费类纠纷
业主不按时交纳物业费时，部分物业服务人采取限制业主使用门禁、电梯等方式催交物业费。此类案件涉及物业公司为催费采取的限制性措施，审查核心在于权利行使的边界。一是侵权行为的认定，审查物业是否采取限制业主使用门禁、电梯，或停止供电、供水、供气等方式催交物业费。根据《民法典》第九百四十四条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；二是权利基础的衡平，物业公司的此类行为实质是基于债权（欠缴物业费）而限制业主的建筑物区分所有权（通行权、用益物权），缺乏法律依据。审查重点在于确认物业的行为是否超越了合法维权的必要限度，构成了对业主基本居住权益的侵害；三是责任承担形式，若认定侵权成立，通常要求物业立即停止侵害、恢复原状，并可能根据实际损失要求物业公司承担相应的赔偿损失。
（三）新旧物业交接类纠纷
在物业服务合同到期或者被业主大会另行选定物业公司而导致合同终止后，原物业服务人“拒不退场”，更有部分原物业公司无视业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，导致新物业公司长期无法进场服务。此类案件多发于合同终止后原物业拒不退场，审查核心在于交接义务的强制性与赔偿范围。一是退出义务的强制性审查，审查物业服务合同是否已依法解除或到期终止（如业主大会已选聘新物业）。根据《民法典》第九百四十九条，原物业服务人违反退出义务的，不得请求业主支付合同终止后的物业费。依据该法律规定，原物业服务人应当依法退出该小区，与新进物业公司做好工作交接，对于有欠费未收齐的情况应及时通过法律途径维护自身权益，而非采取拒不退场的方式对抗新物业进入，引发更大的矛盾；二是拒不离场的法律后果，原物业拒不退场的，审查后一般判决其限期搬离，并明确其不得请求业主支付合同终止后的物业费。若因此造成业主损失（如新物业无法进场、小区管理混乱），原物业还应承担损害赔偿责任；三是资料移交的完整性审查，判决中需明确移交范围，包括竣工总平面图、设备设施技术资料、业主清册、公共收益账目、预收费用结清情况等，以保障新物业能正常接管。
（四）公共收益归属类纠纷
小区里随处可见的广告牌、地面停车费等公共部分的收益应属于全体业主共有，但是在实践过程中，物业公司利用其合同签订主体的身份，收取相应收益后未及时向全体业主进行公示，导致全体业主对于收益并不明晰，从而引发矛盾。此类案件涉及利用共有部分产生的收益分配，审查核心在于权属认定与举证责任。一是收益权属的法定性审查，根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，归业主共有。该类案件审查重点在于确认收益是否来源于共有部分（如电梯广告、地面停车、公共区域摊位）；二是举证责任的分配，此类纠纷中，物业公司掌握账目，业主取证困难。审查中通常要求物业公司承担举证责任，提供详细的收支明细、成本凭证。若物业公司无法证明收益去向、拒绝提供账目或举证不能，则可以推定业主的主张成立，认定由物业公司返还相关款项；三是合理成本的认定，审查物业公司主张的“合理成本”（如管理费、维护费）是否属实、必要。若无合同约定或未经业主大会同意，通常对物业单方面列支的成本不予采信，或参照行业惯例酌情认定。
二、“个案裁判”到“规则指引”，再到多元共治的制度探索
面对物业服务纠纷的复杂性与涉众性，司法审查应积极探索创新审理方式，在业主自治（程序民主）、服务对价（契约正义）与物权保护（居住安宁）之间寻求平衡。通过明确这些审查要点，为社区治理提供稳定的行为预期。
确立裁判规则，厘清权责边界，最高人民法院通过发布典型案例，明确了多项裁判规则，基本上涵盖了上述纠纷的各个类型，这些裁判规则为行业确立了明确的行为边界，也为社会公众明确了行为指引，在实际应用中一揽子解决此类纠纷。
（一）“安居工作室”多元联动机制
人民法庭入驻社区，打造“安居工作室”将看得见的《民法典》送进社区，让规范的行为准则进入社区，服务千家万户。针对业主反映的服务不到位问题，由监管部门加强对物业公司的管理和指导。针对业主对交费义务认识不足，由调解员开展普法释明。简单纠纷由社区当场化解，复杂纠纷由协会组织专业调解，涉法问题由法官指导支持。
（二）行业监管与信用杠杆
将服务质量与市场准入挂钩，建立物业企业信用等级制度。在社会共治大格局的形成过程中，对于调解中业主反映的服务问题进行汇总反馈，由住建部门督导物业公司限期整改，形成“调解-反馈-整改”的闭环管理。同时，探索业主满意度纳入物业评级标准、服务质量与物业费挂钩的浮动机制。
（三）基层治理创新实践
探索“信托式物业”试点，与信托合作设立共管账户，物业费支出全程APP公开透明，业主可实时监督，此举可有效破解信任危机，增加全体业主与物业服务企业的信任感。构建“综治统筹、部门联动、基层落实”的多元化解机制，由物业公司将案件上报镇街综治中心优先调解，人民法院立案前进行“诉前分流”推送至综治中心，再由中心精准分配至对应社区开展调解。
2026年全国两会上人大代表提议的从“物业管理”到“物业服务”的法规更名，标志着社区治理理念的深刻转型。面对物业服务纠纷这一基层治理的“晴雨表”，单一的司法裁判已难以应对其复杂性。未来的治理路径应当是以司法裁判确立规则边界，以多元联动整合治理资源，以综治中心夯实基层基础，最终形成“源头预防为先、非诉机制挺前、法院裁判兜底”的递进式治理体系。当“服务”成为法定定位与行业共识，当业主的获得感、幸福感成为衡量物业合格与否的硬标准，我们才能真正迎来以业主为中心、以服务为核心的物业服务新时代，让每一位参与社会生活的居民感受到物业服务的周到和温暖，让每个小区都成为温馨安心的居所。
（宝坻区人民法院 张笑）