买房是老百姓的“人生大事”，但若遭遇“付了钱、住了房、却迟迟办不了证”的困局，权利该如何保障？近日，新疆乌鲁木齐市头屯河区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，判决支持买受人解除合同并全额返还已付房款。该案不仅厘清了抵押房产交易中的关键风险点，更为广大购房者敲响了一记法治警钟。
案情速览
2020年10月，闫某与张某签订《买卖居间合同》，约定以44.5万元购买张某名下一套尚处银行抵押状态的房屋。合同明确：
1.闫某按月代偿张某的房贷（2020年11月至2023年6月共支付18.96万元）；
2.张某负责解押并配合过户；
3.房屋已于签约后即交付闫某实际占有使用。
然而，当房屋于2023年具备过户条件时，张某因资金问题拒不办理解押手续。经多次催告无果，闫某于2024年2月依法诉至法院，请求解除合同、返还已付款项并主张违约金。
法院裁判
法院经审理认为：
1.双方合同合法有效，但张某长期怠于履行解押及过户义务，构成根本违约；
2.闫某已实际使用房屋三年有余，但合同目的（取得产权）无法实现，符合《中华人民共和国民法典》第580条规定的“不能实现合同目的”情形；
3.依据《中华人民共和国民法典》第566条，合同解除后，张某应返还闫某已付购房款189552元及面积差价2936元；
4.因闫某未举证证明除资金占用外存在其他实际损失，对其主张的6万元违约金不予支持。
判决结果
《买卖居间合同》自2024年2月26日解除；张某限期返还购房款共计192488元。
法官说法
1.“抵押不等于不能卖”，但买家务必查清解押责任；
2.当前二手房交易中，抵押房占比高。买方须在合同中明确约定解押主体、时限及违约后果，切勿仅依赖口头承诺。本案中，张某作为出卖人负有解押法定义务，其推诿直接导致合同僵局；
3.“住进去了”≠“买下来了”，产权登记才是关键；
4.占有使用仅产生事实效力，不动产权属以不动产登记簿记载为准。未完成过户前，房屋仍属出卖人名下资产，存在被查封、另售甚至抵押给第三方的风险；
5.维权要“及时+留证”，微信催告、书面函件都是证据！闫某自2023年6月起持续通过微信、催告函等方式主张权利，相关记录成为认定张某违约的重要证据。
建议购房者：所有沟通尽量留痕，重要节点同步发送书面函件并保留邮寄凭证。
给买家的建议：
1.签约前务必调取房屋产权信息，确认是否存在查封、多重抵押；
2.优先选择“监管账户”支付大额款项，避免资金风险；
3.对需出卖人解押的交易，可约定“解押保证金”或分期付款绑定解押进度。
给卖家的建议：
1.抵押状态下出售房产，应主动披露风险，诚信履行解押义务；
2.若确因资金困难无法解押，应及时协商替代方案（如买方代偿+费用补偿），避免诉讼失信。
法治是最好的营商环境，也是最坚实的民生保障。头屯河区人民法院的依法裁判，既维护了守约方的合法权益，也警示市场参与者：契约精神不是空谈，诚信履约才是交易安全的基石。买房不易，守法更需用心，让每一份期待都在法律的阳光下稳稳落地。（司宇）